A. (단지 내 도로 사용 결정) 단지 내 도로(통행로)는 주택법 제2조제13호에 따라 공동주택의 부대시설 중 하나이고, 이에 대해 공동주택 입주자 각각이 구분 소유 중인 사적 재산의 하나입니다. 따라서, 단지 내 도로 사용 방법에 대한 결정은 공동주택관리법 시행령 제14조제2항에 따라 입주자대표회의에서 결정할 수 있는 사항 중 하나입니다.

   

A. (차단기 등 설치 가능성) 단지 내 도로(통행로) 출입구에 차단기 등 설치는 공동주택관리법 제36조 및 동법 시행령 제35조에 따라 행위허가 대상으로, 공동주택관리법 시행령 별표 3에 따르면 증축 행위에 해당되므로, 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의와 관할 관청의 허가를 받아야만 가능합니다(차단기 등의 설치 행위가 단지 내 교통안전시설 등 면적의 10% 범위 내에 포함되어 증설에 해당되는 경우에는 입주자대표회의 동의 후 신고 수리가 필요). 다만, 관할 관청의 허가 단계(신고 수리)에서는 다양한 요소를 검토할 필요가 있습니다. 먼저 차단기 등 설치 행위로 인해 단지 내 도로(통행로)의 사용을 제한하는 것이 당초의 사업계획 취지를 훼손하는 것은 아닌지, 사업계획승인단계에서 건축법에 따른 건축심의, 도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가 등을 거쳐 이미 검토·결정한 사항의 변경(사후관리)이 필요한 것은 아닌지 등의 확인이 필요합니다.

 

다른 한편으로는 차단기 등의 설치로 단지 내 도로(통행로) 통행을 제한하는 것이 사실상 도로(통행로)의 용도폐지에 해당하지 않는지 검토도 필요합니다. 사업계획승인 및 공동주택 건설 단계에서 다양한 부대 및 복리시설 설치가 확정되고, 그 용도가 결정되었다고 볼 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 단지 내 도로(통행로)를 제한하여 본래의 도로(통행로)로서 기능을 폐지(용도폐지)하는 것이라면, 공동주택관리법 시행령 별표 3 상 강화된 요건을 적용하여 판단하여야 할 것입니다. 부대시설에 대한 용도폐지는 위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우로 요건이 매우 엄격함을 확인할 수 있습니다.

 

실제 사례로 단지 내 도로(통행로)에 구조물 등 설치로 인해 아파트 단지 및 주변의 통행 패턴이 변화할 수 있고, 기간도로·진입도로 상의 교통량 등에도 영향을 미치기 때문에 교통영향평가 상 재검토가 필요하므로 단지 내 도로 상 구조물 설치 행위허가를 반려한 건도 있으며, 공중의 통행을 전체로 사업계획승인이 이뤄졌음에도 사후에 정해진 절차를 거치지 않고, 임의로 별도 구조물 설치를 통해 통행을 제한하는 조치를 할 경우 당초의 사업계획대로 사용하지 않는다는 점을 근거로 공동주택관리법 시행령 제94조에 따라 시정명령 부과 및 불이행 시 관할 관청이 행정대집행 등을 통해 구조물 철거도 가능하다는 취지의 하급심 판례도 있습니다.

   

A. (통행료 부과 적법성) 공동주택관리법(구 주택법)에 대한 법제처 법령해석(법제처 13-0217, `13.12.27.)에 따르면 “공동주택 부대시설인 주차장을 입주자·사용자 외의 불특정 다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것이 허용되는지” 관련하여 “공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자·사용자 외의 불특정 다수의 일반인에게 계속적·반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것은 위 주차장을 영리목적으로 이용하는 것이기 때문에 허용되지 않는다.”는 입장을 밝힌 바 있으며, 이에 따라 주차장에 대한 유상개방을 제한적으로 허용하기 위해 공동주택관리법 시행령 제19조를 개정한 바 있으며, 동 규정에 따라 ① 지방자치단체와 입주자대표회의 간 협약 체결, ② 입주자등 중 주차장의 개방에 동의하는 비율, 개방할 수 있는 주차대수 및 위치, 주차장의 개방시간, 그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위하여 필요한 사항을 관리규약으로 정할 것, ③ 지방자치단체가 직접 운영·관리하거나, 지방공단이 운영·관리할 것의 요건을 갖춘 경우에 한해 공동주택 주차장 유상개방이 가능해졌습니다.

   

단지 내 도로(통행로)도 법적성격이 공동주택의 부대시설이므로 법제처 법령해석례와 동일하게 단지 내 도로(통행로)의 통행 시 일정한 금액의 통행료를 부과하는 것은 허용된다고 보기 어렵습니다.

 

실제로 특정 단지에서 단지 내 도로에 차단기를 설치하고 통행료를 부과한 사례가 있지만, 위법성 문제가 있어 통행료 징수는 중단되었으며, 단지 내 시설이용자 및 단지 인근 주민 등은 단지 내 도로를 이용할 수 있도록 조치한 사례가 있습니다.

   


A. (예방 조치는?) 이와 같은 문제는 공동주택이 대단지 형태로 건설되면서 공동주택단지 인근 주민들이 평소에 이용하였던 도로 등이 사업계획범위 내에 포함되어, 하나의 단지로 건설됨에 따라 사실상 통행로가 폐지되는 경우와 기존 도로를 대체할 수 있는 단지 내 도로가 있다고 하더라도 준공 이후 입주자대표회의에서 안전 등을 이유로 폐쇄적인 운영을 결정할 때 문제가 발생합니다. 그렇기 때문에 사업계획 승인단계부터 기존 도로 폐쇄 등이 사업계획 내용에 있는 경우에는 이러한 문제점이 발생할 수 있음을 염두에 두고 사업계획승인업무를 진행할 필요가 있습니다.



출처 - 중앙공동주택관리지원센터