시설물 관리 공동주택 공용부분을 전유부분으로 변경해 사용하는 행위 지자체장이 조치할 수 있는지
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공동주택 공용부분을 전유부분으로 변경해 사용하는 행위 지자체장이 조치할 수 있는지
1. 질의요지
가. 공동주택의 입주자 등이 자신의 세대 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 그 부분을 배타적으로 점유하는 경우 지자체장이 공동주택관리법 제94조에 따라 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있는지?
나. 입주자 공유가 아닌 복리시설인 상가의 입주자 등이 자신의 점포 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 그 부분을 배타적으로 점유하는 경우 지자체장이 공동주택관리법 제94조에 따라 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있는지?
2. 질의배경
천안시에서는 상가의 입주자 등이 상가의 복도에 가벽을 설치해 배타적으로 점유하는 행위에 대한 제재가 가능한지에 대해 의문이 들어 국토교통부에 질의했고, 국토부에서는 해당 행위가 법령에서 허용되는 용도변경이 아니므로 같은 법 제92조에 따라 지자체장이 공사 중지 및 원상복구 등의 조치를 명할 수 있다고 답변하자, 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
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아파트너스님의 댓글
아파트너스 작성일
이 사안의 경우 지자체장은 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
이유
가. 질의 가에 대해
공동주택관리법에서는 공동주택의 용도변경을 원칙적으로 금지하면서 공동주택의 입주자 등이나 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조 제1항 및 별표 3 제1호에서 공동주택의 용도변경이 허용되는 경우를 제한적으로 규정하고 있는 바, 이런 규정 체계에 비춰 보면 공동주택의 입주자 등이나 관리주체가 공동주택을 허가나 신고 없이 ‘사업계획에 따른 용도 외의 용도’에 사용하는 것은 공동주택관리법에 반하게 됩니다.
그리고 공동주택관리법 제2조 제1호 가목에서 공동주택을 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택을 포함해 정의하고 있고, 같은 법 제15조에서는 사업계획의 승인 대상인 주택건설사업에 대해 규정하고 있으므로 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호에 따른 ‘사업계획에 따른 용도’에서 ‘사업계획’은 주택법에 따른 사업계획을 의미하는 것으로 봐야 할 것인바, 주택법 제15조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제6항 및 같은 법 시행규칙 제12조 제1항ㆍ제2항에 따르면 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서와 공사설계도서를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출해야 하는데, 신청서에서는 공동주택 내부의 전용면적과 공용면적을 구별해 작성하도록 규정하고 있으며 공사설계도서인 주단면도 및 평면도에서는 공동주택 내부를 전용으로 사용하는 부분과 공용으로 사용하는 부분으로 구분해 작성하도록 돼 있는 점을 고려할 때 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호의 “사업계획에 따른 용도”는 주택법령에 따라 작성된 공사설계도서에 따른 공동주택 내부 구조의 객관적 용도를 의미한다고 보는 것이 관련 규정 체계에 부합하는 해석입니다. [대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결례 참조]
따라서 이 사안과 같이 공동주택의 입주자 등이 자신의 세대 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 그 부분을 전유부분처럼 배타적으로 점유하는 것은 공용부분인 복도를 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위에 해당하고 허가를 받아 공동주택의 용도변경이 허용되는 행위(공동주택관리법 시행령 별표 3 제1호 가목)도 아닌바, 결국 해당 행위는 공동주택관리법에 위반되므로 같은 법 제94조에 따라 지자체장은 원상복구 또는 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
한편 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호의 “사업계획에 따른 용도”는 건축법 제2조 제2항 각 호의 용도를 의미할 뿐이므로 이 사안의 경우는 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호 및 제94조가 적용되지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항에 따라 사적 자치의 영역에서 해결해야 한다는 의견이 있으나,[대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결례 참조] 공동주택은 건축법상 세부적으로 구분돼 있는 용도 중 하나므로 공동주택 내의 용도변경에 관해 건축법을 적용하는 것은 법령의 규정 체계에 반하고, 공동주택 내 용도변경에 관한 사항을 단순히 사적 자치의 영역에서 해결하도록 하는 것은 공동주택을 체계적ㆍ효율적으로 관리하고 민원과 분쟁을 최소화하려는 공동주택관리법의 입법 취지에 반한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
나. 질의 나에 대해
질의 가에서 살펴본 바와 같이 공동주택관리법에서는 공동주택의 용도변경을 원칙적으로 금지하면서 제한적인 범위에서 허가나 신고를 허용하고 있고, 복리시설은 공동주택 단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서 공동주택관리법에 따른 공동주택에 포함됩니다.
그리고 사업계획승인을 신청할 때에 첨부하는 공사설계도서인 복리시설의 배치도, 주단면도 및 평면도에서는 복리시설 내부의 구조·설비, 면적 및 사용형태 등을 작성할 때 전용 또는 공용으로 사용하는 부분을 명시적으로 구별하도록 하고 있는 점을 고려할 때 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호의 “사업계획에 따른 용도”는 복리시설의 경우 주택법령에 따라 작성된 공사설계도서에 따른 복리시설 내부 구조의 객관적 용도를 의미한다고 봐야 합니다.
따라서 입주자 공유가 아닌 복리시설인 상가의 입주자 등이 자신의 점포 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 배타적으로 점유하는 것은 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호의 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위에 해당하고 신고를 해 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경이 허용되는 행위도 아닌 바, 결국 해당 행위는 공동주택관리법에 위반되므로 같은 법 제94조에 따라 지자체장은 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
<안건번호 18-0706 회신일자 2018. 12. 14.>
-출처 : 법제처
