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● 질의「공동주택관리법」제93조 제4항에 따라 공공임대주택도 지방자치단체장이 직권으로 공동주택관리감사가 가능한지?

▷ 갑설 : 제93조 제4항에 따라 공공임대주택 및 민간임대주택도 직권으로 공동주택관리 감사실시 가능
▷ 을설 : 제93조 제4항에 따라 공공임대주택 및 민간임대주택은 공동주택관리 감사는 불가능하지만 민간임대주택에 관한 
특별법 시행령 제41조 제13호에 따른 감독은 가능 
이유1 : 공동주택관리법 제2조에서 입주자등은 입주자와 사용자(임대주택의 임차인은 제외한다)을 말한다 정의되어 
있어 이는 임대주택의 임차인은 감사요청 권한이 없음을 말하며 더 나아가 임대아파트는 공동주택관리 감사 
대상이 되지않음 
이유2 : 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조 제13호에서 공동주택관리의 감독에 관한 사항만 규정되어 있으며
공동주택관리감사에 대한 명확한 규정 없음

● 관련법규
「공공주택 특별법」
제50조(공공임대주택의 관리) 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다

「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」
제41조(민간임대주택의 관리) ① 법 제51조제1항에서 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택이란 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택을 말한다.
② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다.
13. 「공동주택관리법 시행령」 제96조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항

「공동주택관리법 시행령」
제96조(공동주택관리에 관한 감독) 법 제93조제1항에서 대통령령으로 정하는 업무란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 입주자대표회의의 구성 및 의결
2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무
3. 자치관리기구의 구성 및 운영
4. 관리규약의 제정ㆍ개정
5. 시설물의 안전관리6. 공동주택의 안전점검
7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무

「공동주택관리법」
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
6. 사용자란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.
7. 입주자등 이란 입주자와 사용자를 말한다.

제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입·검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. 

1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우
2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우
3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우
4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우
5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우
6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우

② 공동주택의 입주자등은 제1항제2호, 제3호 또는 제5호에 해당하는 경우 전체 입주자등의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다. 이 경우 감사 요청은 그 사유를 소명하고 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 첨부하여 서면으로 하여야 한다. 

④ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 없더라도 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제2항의 감사 대상이 되는 업무에 대하여 감사를 실시할 수 있다.