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안녕하세요, 통합시설물유지관리시스템 AFMS 아파트너스입니다.

장기수선계획을 수립하여 운영하다보면, 어떠한 항목에 있어서 장기수선계획에 따른 장기수선충당금으로 공사를 하여야 하는지 또는 다른 계정으로 진행을 해야 하는지에 대한 고민에 직면하는 일이 많습니다. 어느 계정 과목을 사용하여야 하는지에 대한 질문은 실제로 가장 많이 컨설팅 상담으로 들어오는 내용 중 하나이기에, 한 사례와 함께 아파트너스가 안내해드리는 운영 방법을 알아보도록 하겠습니다.

[사례]

관리주체와 입주자대표회의는 장기수선계획에 반영된 로비폰 교체, 열교환기 교체, 펌프교체, 승강기가이드롤러교체 공사 등 8건 108,672천원에 대하여 장기수선충당금을 사용하여 보수하여야 하는데도, 수선충당금, 주차충당금, 예비비적립금 등을 사용하여 집행한 결과 소유자가 부담해야 하는 공사비를 입주자 등이 부담하는 결과를 초래하였음.

* 출처: 공동주택관리감사사례집

위와 같은 사례로 상담이 들어왔을 때 아파트너스에서는 홈네트워크설비에 속하는 로비폰은 1대 이상 교체시 전면교체로 보고 있기 때문에 장기수선충당금으로 집행하여야 하며, 승강기가이드롤러는 기계장치로 포함하여 장기수선충당금으로 사용할 것을 안내드리고 있습니다.

열교환기의 경우 1대 이상 교체하거나 전열판 교체시 장기수선충당금을 반드시 사용하며, 단순 부분 부품 교체라면 수선유지비로도 집행 가능하나 금액이 크고 주요 부품을 교체할 시에는 긴급공사와 소액지출 요건을 확인하여 장기수선충당금을 사용하시도록 상담해드리고 있습니다. 펌프의 경우 종류가 다양하여 더욱 정확한 질의가 필요하지만 공동주택관리법시행규칙 별표1에 의거, 난방순환펌프와 급탕순환펌프 등은 장기수선계획에 포함되어야 하며 수립된 장기수선계획대로 시행하여야 한다는 부분을 짚어드리고 있습니다.

공동주택관리법령에서는 공동주택 공용부분의 주요시설물을 관리하기 위해서 장기수선계획을 수립하고 계획에 따라 적립된 장기수선충당금을 사용하여 공용부분의 주요 시설물을 교체 및 보수하도록 규정하고 있습니다.

때문에 아파트너스에서 컨설팅을 할 때에는 공동주택관리법 시행규칙 별표[1] 의 시설이 있는 경우반드시 장기수선계획에 포함하고 장기수선충당금으로 집행하시도록 최초 수립 시부터 상시 업무 중에도 지원해드리고 있습니다. 또한 [별표1]에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중 수선유지비로 부과하는 것은 가능할 것이나, 해당 사례처럼 장기수선계획에 이미 반영되어 있는 항목이라면 무조건 장기수선충당금을 사용하시도록 답변해드리고 있습니다.

따라서 위의 사례와 같이 이미 장기수선계획에 반영되어 있는 공사들을 집행할 때에는 장기수선충당금을 사용하여야 할 것이나 그렇게 집행하지 않은 사례로서, 이러한 상황에서는 상세한 컨설팅이 필요할 것입니다.

[공동주택관리법]제29조제2항에 의하면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하도록 되어 있습니다.

[공동주택관리법]제90조제3항에 의하면 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용할 수 없도록 되어 있습니다.

아파트너스에서 장기수선계획의 수립 뿐 아니라 위와 같이 장기수선계획에 따른 공사를 진행할 시 생겨나는 계정 등을 상시 상담 받을 수 있는 만큼, 속 시원한 답변을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 장기수선계획 수립 기준 공동주택관리법 시행규칙 별표1에 대한 자료를 공유해드리니 언제든 궁금한 점을 문의해주시길 바랍니다.