안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 주택건설기준 등에 관한 규정 제55조의2제3항제2호에 따르면 주민공동시설을 설치하는 경우 300세대 이상 주택단지에는 어린이집을 포함하여 설치하도록 규정하고 있습니다.
질의의 유아방이 ① 상기 법령에 따라 설치된 어린이집을 의미하는 것인지, ② 주민공동시설의 일부 공간을 유아방으로 사용한 것인지 명확하지 않습니다만, ①의 경우에 해당한다면 해당 공동주택단지에 설치된 어린이집을 임의로 용도변경하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.
※ 참고로 공동주택관리법 제35조제1항제1호에 따라 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있는 점 참고하시기 바랍니다.
아울러 공동주택관리법 시행령 [별표 3] ‘공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준’ 제1호다목의 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 신고기준 1), 2)를 참고하여 주시기 바라며, 이와 관련하여 보다 자세한 사항은 구체적 사실관계를 가지고 해당 공동주택의 행위허가 및 신고 수리권자인 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
 
2. 공동주택 주민공동시설은 해당 공동주택 관리주체가 운영·관리하여야 하며, 공동주택관리법 시행령 제29조제1항에 따라 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영 할 수 있습니다.
아울러 상기와 같이 관리주체가 주민공동시설을 위탁하려면 ‘입주자대표회의의 의결’ 또는 ‘입주자등 10분의 1 이상의 요청’하는 방법으로 제안하고 입주자등 과반수의 동의를 받은 경우 주민공동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있습니다.
 
또한, 공동주택관리법 시행령 제25조제1항제1호나목에 따라 관리주체가 주민공동시설을 위탁하고자 사업자를 선정하는 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 해당 위탁 업체를 선정하여야 하는 점 참고하시기 바랍니다.
 
아울러 같은 법 시행령 제23조제4항에 따라 관리주체가 주민공동시설의 운영을 위탁한 경우의 주민공동시설 이용료는 주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과·징수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제14조제2항제5호에 따라 공용시설물 이용료 부과기준의 결정은 입주자대표회의 의결사항으로 규정하고 있습니다.
 
따라서 질의의 공간이 주민공동시설에 해당하고 해당 주민공동시설을 질의와 같이 요가교실로 운영하고자 하는 경우 관리주체가 운영·관리하여야 하며, 요가교실을 위탁하려는 경우에는 상기 회신과 같이 ‘입주자대표회의의 의결’ 또는 ‘입주자등 10분의 1 이상의 요청’하는 방법으로 제안하고 입주자등 과반수의 동의절차를 거쳐야 할 것이며, 요가교실 이용료는 "주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서" 입주자대표회의 의결로 정한 이용료를 관리주체가 요가교실 이용자에게 부과·징수하여야 할 것입니다.
아울러 참고로 해당 시설의 이용료를 관리주체가 아닌 입주자대표회의, 자생단체, 동호회 등이 그 비용을 징수하여 관리하는 것은 타당하지 않은 것이니 참고하시기 바랍니다.
※ 참고로 해당 요가교실 강사를 관리주체 소속직원으로 고용하여 운영하는 경우 해당 인건비를 요가교실 이용료에서 부담하도록 정하는 것은 가능 할 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

또한, 공동주택관리법 시행령 제19조 제1항제23의2호에 따라 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용하는 경우 ‘입주자등 중 허용에 동의하여야 하는 비율’, ‘이용자의 범위’, ‘그 밖에 인근 공동주택단지 입주자등의 이용을 위하여 필요한 사항’에 대한 기준은 해당 공동주택 관리규약으로 정해야 하는 것이므로 귀 공동주택 관리규약으로 정한 기준 및 절차에 따라 입주자등의 동의를 받은 후에 외부 공동주택단지 입주자등이 이용할 수 있도록 해야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.
 
주민공동시설 이용료 부과 및 외부인 사용 등에 관하여 공동주택관리법령을 위반 여부 및 지도감독에 관한 사항은 공동주택관리에 관한 지도감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.
 
3. 공동주택관리법 제29조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바(같은 법 시행규칙 제7조제2항 참조)에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
아울러 같은 법 시행규칙 제7조제2항에 따라 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
 
다만, 공동주택관리법 제29조제3항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있도록 규정하고 있는 점 참고하시기 바랍니다.
 
※ 상기 회신내용을 참고하여 주시기 바라며, 귀 공동주택 관리규약 등 관련규정 위반여부 및 이에 따른 행정조치 등에 대해서는 구체적 사실관계를 가지고 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.

 회신 �뼁肉�대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-4756)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면
성실하게 답변 드리겠습니다.
 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주 묻는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주 묻는 질문에서 찾아볼 수 있음을
알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.
  ※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없을 수 있습니다.

출처  - 중앙공동주택관리지원센터