장기수선충당금 스크린골프 설비공사 올바른 회계계정 질의
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입주 14년차 약 1,200세대 규모의 아파트단지의 감사 입니다.
저희 단지 주민공동시설(커뮤니티센터)에는 골프연습장이 있습니다.
기존 분양/입주 당시의 시설은 볼배급기, 천타켓 만 있는 약 10타석 규모의 구식 골프연습장이며,
코로나로 수영장과 함께 모든 커뮤니티 시설을 문을 닫고 미사용하던 상황에서,
이제 재개장을 준비하면서 아래와 같이 골프연습장 개선공사에 대한 이견이 있어 확인한 후에
정확한 일처리를 도모하고자 합니다.
1. 공사 규모 : 전체 10타석 중 5타석 공간을 활용하여 4개타석의 스크린골프 시설을 설치
2. 예상 비용 : 약 4,000~4,500만원 (기계장치 구매 및 오토티업기(바닥공사), 키오스크 (타석당 1기) 설치 공사비 포함)
3. 공사 목적 : 해당 시설은 입주 당시로부터 존재하는 시설이었고, 수영장, 헬스장, GX룸 등과 더불어 우리 아파트 단지의 품격과 가치에 큰 영향을 끼치는 긍정적인 시설로서, 낡은 시설을 개보수하여 주민들이 원하는 스크린골프 타석으로 일부를 변경하고자 함.
[질의사항]
1. 공사/구매 방식에 대한 아래 갑/을설에 대한 유효한 판단을 구합니다.
1) 갑설 : 기존 주요 시설의 개보수가 필요한 공사이고, 향후 주기적인 시설 개선도 필요한 사항이므로, 현재 장기수선계획에 반영되어 있지 않은 수영장 보일러설비, 헬스장 조명 및 공조설비, 골프장 스크린장비 등을 장기수선계획에 적절히 반영하여 주민투표를 거쳐 장기수선충당금으로 공사하고 유지보수 하여야 한다. 이러한 아파트단지 가치와 평가에 영향을 주는 시설의 경우 소유자가 동의하는 경우 진행 가능할 것이고, 사용자는 매월 지불하는 시설 이용료를 부담하여 커뮤니티센터 운영비로 충당하고, 잉여금이 있는 경우 연말 공동기여금 형태로 누적된 금원은 차기년도 관리비 차감으로 반영한다. (참고, 당 아파트에는 현재 장기수선충당금이 약 15억원 이상 적립되어 있음)
2) 을설 : 장기수선충당금에 반영하려면 공동주택관리법 시행규칙 별표1에 규정된 주요시설에 해당되어야 하는데 해당되지 않으므로 스크린 기기 설치공사를 장기수선계획에 수시 반영할 수 없다. 따라서 수선유지비로 공사를 발주하여 시행하여야 하는데, 일시적인 관리비 부담이 되니, 3년간 렌탈 방식으로 계약하여 공사하도록 하고, 사용자가 내는 금원으로 렌탈료를 3년간 납부하면 된다.
[참고사항]
1) 갑설의 경우 주민동의를 전제하는 한, 공동주택의 소유자 공동체가 상기 별표1의 주요 항목 외에 법령이 정한 취지에 어긋나지 않는 선에서 신규설치 항목을 의결하여 장기수선계획에 반영하고 과반수의 동의로 확정하는 경우 문제가 되지 않는다는 의견.
2) 을설의 경우 렌탈방식으로 공사하는 경우 경기도 관리규약준칙 제62조의2 [입주자등의 채무부담발생 공사 금지] 위반이므로 불가하다는 의견.
감사합니다.
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아파트너스님의 댓글
아파트너스 작성일
안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
공동주택 장기수선충당금 사용 여부와 관련하여 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] ‘장기수선계획의 수립기준’에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우에는 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 공사를 하여야 할 것이며, 동 [별표 1]에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것입니다.
다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적일 것입니다.
즉, 상기 [별표 1]에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 해당 공동주택에서 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영할 수 있을 것이므로, 해당 공사를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 시행할 것인지 여부에 대해서는 해당 공동주택에서 동 제반사항 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영할 수 있을 것입니다.
다만, 국토교통부 회신사례(접수번호: 1AA-1802-182923, 2018.2.26.)에 따르면 주민공동시설에 설치되는 가구, 장비, 운동기구 등은 공동주택 입주자등이 부담하여야 할 사항으로 이를 장기수선계획에 반영하여 소유자가 부담하는 장기수선충당금으로 집행하는 것은 적절하지 않은 것으로 판단하고 있습니다.
따라서 질의의 경우 해당 공사와 관련하여 구체적인 범위, 내용 등에 대해서는 명확하지 않으나, 해당 공사와 관련하여 장비, 운동기구 등의 구입비용은 입주자등이 부담하는 관리비, 이용료 등으로 사용하는 것은 가능할 것이며, 이러한 장비 등의 구입 이외 주민공동시설의 공사가 추가적으로 필요한 경우 해당 공사가 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사 성격이라면 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금을 사용하여 해당 공사를 시행하는 것이 적절할 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 실제 해당 공사와 관련한 재원에 대해 보다 구체적인 판단은 해당 공사와 관련한 범위, 내용 등 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체의 자문을 통하여 그 결정을 고려하여 보시기 바랍니다.
출처: 중앙공동주택관리지원센터
