시설물 관리 불법 옥상배수로 보수공사
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불법 옥상배수로 보수공사
우리 아파트 2000년 입주아파트로 지붕은 박공지붕-아스팔트 슁글로 마감되어 있고, 아스팔트 슁글은 노후되어 강풍 또는 폭우시 탁락 낙하라고 차량훼손 및 안전사고가 우려되어, 입주민들의 관심사항으로 수시로 아스팔트 슁글을 수리하고 있습니다.
2020년 여름 폭우시 옥상층 6개 세대의 천장누수 민원이 접수되어 현장을 조사한 바, 옥상 배수로의 이물질과 우레탄방수층의 파손이 원인으로 파악되어 보험처리 하고, 보험사에서 보험처리 조건으로 누수가 재발하지 않도록 방수작업을 요구하여, 2020년 10월 입대의 안건으로 상정하여 자재를 구입하여 관리직원들이 ;직접 아스팔트 슁글과 배수로 우레탄 보수 및 배수로 청소를 하여, 이후가 누가 민원이 발생되지 않고 있으며, 113동 새롭게 발생된 옥상누수민원입니다.
2020년 여름이후 누수신고 민원이 없었다가, 2021년 4월에 옥상층 누수민원이 발생되어 옥상지붕확인 결과 옥상 배수로 바닥의 우레탄 훼손으로 인한 누수로, 관리소장은 이의 긴급보수를 위하여 2021년 4월 입대의에 “113동 누수로 인한 옥상방수 공사의 건”으로 안건을 상정하고 공고하였습니다.
2021년 4월 19일 입대의에서는 “113동 누수로 인한 옥상 방수의 건”의 회의결과로 “①2020년 5월 10호 안건으로 의결한 관리직원이 직접 시공하기로 한 각동 배수로 공사는 전문기술부족으로 인해 관리직원 직접 공사가 불가능하여 취소 의결 함, ②①의 공사를 입찰을 통해 전문업체에 공사를 진행하기로 재의결함 ③입찰은 제한경쟁, 최저가날찰제로 의결 함”으로 공고하고,
다음날인 2021년 4월 20일에 “옥상 우레탄 방수공사 입찰공고”는 인터넷에 공고하였습니다.
2021년 5월 11일에 A 업체와 1억6천만원의 옥상우레탄 방수 공사 계약을 체결하고, 신속하게 공사를 진행하였고, 입대의 회장과 관리소장은 동 공사를 게시판과 통합정보마당에는 “옥상방수공사”로 공고하여 대부분 당 아파트 입주인들은 동 공사가 전동 옥상방수공사 오인하고 있습니다.
본인은 포함한 입주민들이 옥상의 공사현장을 방문하여 확인한 바, 옥상방수공사가 아니라 빗물 배수로 바닥 우레탄 훼손 부분만 보수하고 입찰공고문의 특허공법이나 시방서의 “하도-중도” 작업은 생략한 채 상도 마감만 하는 부실공사를 확인하게 되어 관리주체에 관련 자료 열람을 신청하여 다음과 같은 사실을 알게 되었습니다,
1. 관리소장은 4월 입대의 안건으로 “113동 누수로 인한 옥상방수 공사의 건”을 제안하여 입대의 회장은 안건으로 상정하였으나, 회의 당일의 안건제안서는 안건과 다르게 “옥상방수 공사의 건”으로 안건명이 변경되었고, 의결주문도 “각 동 최상층 일부 세대 누수 민원에 따른 옥상방수 공사 의결 주문”을 113동에서 전동으로 확대되었고, 제안이유도 “각동 최상층 일수 세대 누수민원과 슁글노후와 및 우레탄방수 노후화로에 따른 방수공사와 장기수선계획의 조정 제안”으로, 주요내용에서도 장기수선계획 조정과 업체선정방안, 전동 옥상 배수로 바닥공사 견적서 등을 현장에서 배포하는 등 제안 안건과 상이한 내용을 심의하였습니다.
2. 동대표들이 서명한 입대의 회의록에는 동 안건에 대하여 “①전체 아파트 지붕 보수공사 수립 여부(장충계획)②현 누수동 우선공사 수립 여부를 구청자문을 받아서 진행하도록 의결함”으로 의결하여, 위의 입대의 회장이 공고한 입대의 회의결과 전혀 다른 내용을 의결하였습니다. 즉 입대의 회장이 회의결과를 허위사실로 공고한 것입니다.
3. 입대의 회의 다음날 공고한 “옥상 우레탄 방수공사 입찰공고”에도 다음과 같은 심각한 문제점들이 있습니다.
① 입찰에 부치는 사하에 별도로 “라. 입찰명 : 옥상 배수로 우레탄 방수 공사”라고 입찰명을 기재하여, 옥상 우레탄 방수공가가 아니고 옥상 배수로 우레탄 방수 공사임을 분명하게 했습니다.
② 견적서에는 공사범위가 “옥상 배수로 바닥 누수 방수공사” 공사 범위 또 다시 축소되었지만, 옥상바닥변적은 약5000㎡로 산정하고 견적가를 산출해, 실재 배수로의 바닥면적은 1,000㎡도 안되는 면적으로 무려 5배이상 공사면적을 과대 산출하여 입찰기준을 선정하고 현장설명회를 실시하였습니다.
③입찰에 참가한 업체들 모두 비슷한 공사면적을 기준으로 별도의 자재비 산출없이 인건비와 포함하여 견적서를 제출하였습니다.
4. 입대의 회장이 허위로 작성하여 공고한 “4월 입대의 회의결과”는 의결도 하지 않은 내용이지만, 공고한 내용도 다음과 같은 문제점이 있습니다.
①2020년 5월 10호 안건으로 의결한 관리직원이 직접 시공하기로 한 각동 배수로 공사는 전문기술부족으로 인해 관리직원 직접 공사가 불가능하여 취소 의결 함.
? 당 아파트는 박공지붕에 아스팔트 슁글 마감으로 슁글이 노후되어 강풍이나 폭수시 탈락낙하되어 차량 훼손과 안전사고 위험이 있어, 자재를 구입하여 관리직원이 수년간 지속적으로 훼손이 발생되면 수시로 보수를 해 왔고, 동 안건 역시 아스팔트 슁글을 보수하기 위하여 자재구입을 안건으로 상정하였으나 갑자기 동대표 중에 한 분이 이런 위험한 일을 관리직원이 하면 안된하고 주장하면서 향후 관리직원이 절대하지 말 것을 제안하고 전문업체에 보수를 맡겨야 한다고 주장하여, 본건 대하여 별도의 임시회의를 열어서 의결하기로 하였고, 임시회의에서는 동대표가 소개한 업체의 견적이 3억원이 넘어 부결된 건으로 옥상배수로와 무관한 안건이며
옥상배수로 누수공사는 2020년 여름 폭우에 6건의 옥상세대 누수 민원이 발생되어, 2020년 10월 11호 입대의 안건으로 2,700,000원의 자재를 구입하여 누수보수를 완료하였고, 이번에 발생된 113동은 누수보수를 하지 않은 신규 발생 민원입니다.
②①의 공사를 입찰을 통해 전문업체에 공사를 진행하기로 재의결함
③입찰은 제한경쟁, 최저가낙찰제로 의결 함”
? 의결사항에 장기수선공사 라는 내용도 없고, 입찰공고문에는 우레탄방수공사와 무관한 특허공법사용업체로
입찰참가를 원천적으로 제한하였습니다.
5. 실제 공사에서도 입찰견적서에 자재내역이 아예 없으므로 자재입고관리를 전혀 하지 않았으며, 공사면적도 견적서의 1/5이고, 바닥에 훼손된 우레탄만 보수하고 상도마감처리하였습니다.
참고 배수로 누수작업은 관리직원들이 2020년 6곳을 실시하여 누수민원이 발생되지 아니 하였고, 올 4월에 113동에서 첫 옥상누수민원이 접수되었습니다.
6. 입대의 회장은 동 공사대금을 동대문구청에 자문을 받아 하자보수판결금으로 지급하였습니다.
동공사는 배수로 수선공사로 장기수선공사에 해당되나 장기수선계획에 없는 공사이므로, 안건제안서에는
장기수선계획 조정을 제안하였으나 이를 생략하고 하자보증금으로 대금을 지급하였습니다.
동 공사에 대한 동대문구청의 민원처리 내용
1. 당 아파트 다수의 입주민들이 “옥상방수공사가 입대의 의결없이 진행된 불법공사”이고, 입대의 회장이 입대의 회의 결과를 허위로 공개하고, 이를 근거로 입찰공고하고 특정업체를 선정하여 부실공사를 하였다는 민원을 제기하였습니다.
2. 동대문구청에서는 동대표들이 서명한 회의록은 잘못 작성한 것이고, 입대의 회장이 공고한 입대의 회의결과가 의결내용이라는 입대의 회장과 관리소장의 의견을 받아들여 수정공고토록 하였고, 입대의 회장의 동대표들의 동의도 없이 오히려 “옥상방수공사대금을 장기수선충당금 또는 하자보수판결금 계정에서 공사비를 지급하기로 의결함”이라는 허위 내용 추가하여 공고하였습니다.
3. 이에 대하여 재차 구청에 민원을 제기하였으나 이에 대한 행정조치는 없었습니다.
4. 이후 하자보수판결금을 동대문구청의 자문을 받아 이를 근거하여 옥상배수로보수공사 대금으로 지급하였고, 이에 대하여 사용처가 정해진 법원의 하자보수판결금을 옥상배수로공사대금을 사용할 수 없다는 민원에 대하여 동대문구청은 법원에 문의하라는 답변을 하였습니다.
본 건과 관련한 질의사항입니다.
1. 입대의 의결없이 시행된 공사의 유효성 문의와 귀책 대상
2. 입대의 회의결과를 허위로 수시로 수정하여 공고하는 입대의회장의 행위에 대한 행정조치
3. 옥상배수로바닥보수공사를 옥상방수공사라 공고하여 입주민에게 전체 옥상방수공사로 착오을 일으키게 하고 공사면적은 5배이상 부풀리고, 공사자재를 전혀 산출하지 않고 입출고 관리도 안하고, 이 대금을 하자보증금으로 지급한 공사의 위법성 여부
4. 동대문구청의 수차례의 민원을 통하여 옥상방수공사의 불법성이 인지하였음에서 불구하고 동 공사대금을 하자보증금으로 지급하도 된다고 자문을 한 것에 대한 법적 책임 여부
본인을 비롯한 많은 입주민들은 동 공사는 처음부처 하자보증금을 노리고 업체와 공모하여 옥상배수로보수를 마치 전체 옥상방수공사처럼 입주민을 현혹시키고, 이를 동대문구청에서 비호하고 있는 전형적인 불법공사로 입주민 입장에서는 아무 것도 할 수 없는 무력감을 빠지게 하는 것으로 신중하고 엄정한 검토를 의뢰합니다.
첨부자료(추가로 필요하신 자료는 연락주시면 바로 제출하도록 하겠습니다)
1. 2021년 4월 입주자대표회의 개최 공문
2. 113동 누수로 인한 옥상방수 공사의 건 안건제안서
3. 입대의 회의 현장에서 배포한 옥상방수 견적서 (옥상�雍値�바닥면적 5배이상 과잉산출)
4. 입찰공고문 (옥상방수공사 배수로바닥공사이고, 특허사용업체만 응찰가능)
5. 2021년 4월 19일 회의록(1-2) (참석 동대표들이 확인하고 서명함)
6. 2021년 4월 19일 회의결과 공고문 (입대의 회장이 회의종료후 게시판 등에 공고)
7. 2021년 6월 8일 4월 입대의 회의결과 추가공고 (구청 사실조사 후 입대의 의결없이 임의 공고)
8. 낙찰업체 견적서(재료내역이 아예 없음)
9. 옥상배수로 공사대금 하자보증금으로 지급의결 공고(서면회의하였다고 주장)
10. 2021년 8월말 하자보증금 원장
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아파트너스님의 댓글
아파트너스 작성일
안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 공동주택관리법 제2조제1항제8호에 따라 입주자대표회의는 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구로, 같은 법 제64조제2항제1호가목에서 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량의 업무를 집행하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조제2항제10호에 따르면 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수·교체 및 개량에 관한 사항은 입주자대표회의 의결사항으로 규정하고 있으며, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조제4항에서 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있어, 해당 공동주택에서 진행하는 공사와 관련한 의사결정은 장기수선계획, 관리규약 등 관련규정을 고려하여 입주자대표회의 의결을 통하여 결정하는 것이 적합할 것으로 판단됩니다.
다만, 질의의 경우 해당 공사와 관련한 입주자대표회의 의결 사항에 대해 관할 지방자치단체에서 판단한 내용이 있는 것으로 사료되며, 질의하신 공사 유효성 및 귀책 대상에 관한 사항은 해당 공사와 관련한 구체적인 사실관계 등을 고려한 행정처분권자의 판단이 있어야 할 것이므로 질의사항에 대해 우리 센터에서 답변 드리기 어려운 점 양해하여 주시기 바라며, 질의와 관련한 보다 구체적인 판단은 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
※ 참고로 귀하께서 질의하신 중앙공동주택관리지원센터는 공동주택관리법 제86조에 따라 국토교통부 고시에 따라 운영하고 있는 공동주택관리 지원기구로 공동주택관리와 관련한 민원 상담 및 교육, 공동주택 관리상태 진단 및 지원, 해당 공동주택에서 시행하는 각종 공사업무에 대한 기술자문 및 입주자대표회의 운영교육 지원 등의 업무를 수행하고 있으나, 해당 공동주택 관리 등에 관한 지도·감독, 행정조치 등에 관한 권한은 갖고 있지 않아 이와 관련한 사항에 대해 우리 센터에서 답변 드리기 어려운 점 양해하여 주시기 바라며, 실제 관련규정 위반 여부 및 이에 따른 행정조치 등에 관한 사항은 실제 관련규정 위반 행위, 법률 위반행위의 성립요건 등 「질서위반행위규제법」에서 규정하고 있는 사항 등을 고려하여 행정처분권자가 판단하여야 할 사항으로 이와 관련한 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
아울러 참고로 질의의 경우 입주자대표회의 회의 소집 통지 시 상정된 안건과 상이한 내용을 의결한 경우 해당 의결사항에 대한 유효 여부에 대한 판단을 고려해 보아야 할 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 이와 관련한 효력 여부 등에 대해서는 공동주택관리법령에서는 별도로 규정하고 있지 않아 아래 입주자대표회의 회의 안건과 관련한 대법원 판결(대법원 2013.2.14. 선고 2010다102403 판결) 내용을 참고하시어 구체적 사실관계를 가지고 법률전문가 또는 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
※ 『입주자대표회의를 소집함에 있어 회의의 목적 사항을 기재하도록 하는 취지는 구성원이 결의를 할 사항이 사전에 무엇인가를 알아 회의 참석 여부나 결의사항에 대한 찬반의사를 미리 준비하게 하는 데 있으므로, 회의의 목적 사항은 구성원이 안건이 무엇인가를 알기에 족한 정도로 구체적으로 기재하여야 한다. 그리고 회의 소집 통지를 함에 있어 회의 목적 사항을 열거한 다음 ‘기타 사항’이라고 기재한 경우, 회의 소집 통지에는 회의의 목적 사항을 기재하도록 한 민법 제71조 등 법 규정의 입법 취지에 비추어 볼 때, ‘기타 사항’이란 회의의 기본적인 목적 사항과 관계가 되는 사항과 일상적인 운영을 위하여 필요한 사항에 국한된다고 보아야 한다. 만일 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 관하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 무효라고 할 것이다(대법원 1993. 10. 12. 선고 92다50799 판결, 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다23379 판결 등 참조)』.
2. 먼저 공동주택관리법 시행령 제28조제2항제1호에 따라 관리주체는 “입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항”을 그 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다.)에 공개하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다고 규정하고 있는 점 참고하시기 바라며, 질의와 같이 해당 공동주택 입주자대표회의 회의 결과를 입주자대표회의 회장이 허위, 수시로 수정하여 공고하는 경우 이와 관련한 행정조치 등에 대해서는 구체적인 사실관계를 가지고 상기와 같이 귀 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
3. 해당 공사와 관련한 공사명, 공사범위, 공사견적 및 자재 관리 등과 관련한 사항은 공동주택관리법령에서는 별도로 규정하고 있지 않으며, 이와 관련한 위법성 여부 등에 대해서는 개별 사안에 따른 위법행위 등을 고려하여야 할 것으로 사료되니 구체적인 사실관계를 가지고 관할 지방자치단체 등 관계기관으로 문의하여 주시기 바랍니다.
한편, 공동주택관리법 제38조제2항에 따르면 입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령(같은 법 시행령 제43조 참조)으로 정하는 용도로만 사용하도록 규정하고 있고, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령(같은 법 시행규칙 제18조 참조)으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에세 신고하도록 규정하고 있습니다.
따라서 질의의 해당 공사 대금 재원이 공동주택관리법령에 따른 하자보수보증금을 의미하는 경우라면, 상기 법령에 따른 하자보수보증금의 용도로만 사용하여야 하며, 해당 공사가 하자보수보증금의 용도에 해당되지 않는 경우라면 동 공사 재원을 하자보수보증금으로 사용하는 것은 적합하지 않은 점 참고하시기 바라며, 질의의 경우 해당 재원의 하자보수보증금 여부, 하자보수보증금 지급 내역 등을 고려하여야 할 것으로 사료되니 이와 관련한 보다 자세한 사항은 상기와 같이 귀 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.
4. 상기 회신3.내용을 참고하여 주시기 바라며, 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체의 자문 결과와 관련한 법적 책임 등에 대해서는 공동주택관리법령에서는 별도로 규정하고 있는 사항이 없으며, 질의와 관련한 사항은 개별적 사안에 따른 사법적 판단이 필요할 것으로 사료되니 구체적인 사실관계를 가지고 법률전문가에게 문의하여 주시기 바랍니다.
출처: 중앙공동주택관리지원센터
