장기수선계획 아파트 소유가 아닌 장기수선계획 상의 설비를 설치하는 계약의 해석에 대해 문의합니다.
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주차 차단기, CCTV, 전기자동차 충전시설 등은 장기수선계획 상의 시설입니다.
그러나 최근에 해당 시설을 아파트의 소유가 아닌 업체 소유로 설치하여 운영하는 계약이 증가하고 있습니다.
비록 장기수선계획 상의 설비임에도 아파트 소유가 아닌 설비를 설치하여 운영하고자 할 때, 예상되는 문제점은
1. 비용을 부담하는 계약일 때는 아파트 소유 설비일 때는 그 비용을 입주자(소유자)가 부담하지만, 아파트 소유가 아닌 설비일 때에는 현재 거주하는 입주자등이 그 비용을 부담하게 됩니다.
2. 임대료 등 수익이 발생하는 계약일 때는 아파트 소유 설비이거나 아파트 소유 설비가 아닐 경우 모두 현재 거주하는 입주자등이 그 수익의 혜택을 받게 될 가능성이 큽니다.
공동주택관리법에서는 장기수선계획 대상 시설을 구체적으로 명시하고 있으나, 해당 시설이 아파트 소유일 것을 전제로 하고 있다고 보아야 합니다.
따라서 비록 장기수선계획 대상 시설임에도 아파트 소유로 하지 않고 설치업체 소유로 설치하고 운영하고자 할 때에 과연 이런 계약이 가능한지, 아니면 명목상 공동주택관리법상의 장기수선계획 대상 시설이므로 계약 자체가 불가능한지 문의 드립니다.
예를 들면, 전기자동차 전용주차구역에 설치하는 충전시설은 비록 관련 법령에 정한 바에 따라 의무적으로 설치하도록 되어 있으나, 다른 관점에서 보면 아파트가 전기자동차 충전사업자에게 영업공간을 제공하는 의미가 되므로, 소정의 임대료를 받는 계약이 체결되는 것이 맞다고 봅니다.
그러나 현재 대부분의 아파트에서는 단지 설치비용이 들지 않는다는 이유로 아파트 소유가 아닌 충전설비를 설치하는 사례가 많습니다.
CCTV 경우를 예를 들어보면, 건축 당시에 설치된 CCTV는 대부분 운영하면서 사각지대 등 많은 문제점을 노정하고 있습니다. 그러나 CCTV를 추가로 설치하려면 막대한 비용 때문에 설치를 할 수 없는 경우가 대부분입니다. 이 경우 업체에서 사각지대 해소를 위한 CCTV 를 업체 소유로 추가 설치하고 운영하는 방안이 유일한 해법이 됩니다.
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아파트너스님의 댓글
아파트너스 작성일
안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
먼저, 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우에는 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 공사를 하여야 할 것이며, 상기 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비로 부과하는 것은 가능할 것입니다. 다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적일 것입니다.
따라서, 질의의 설치가 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1] 장기수선계획의 수립기준에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하는 것이며, 그 외의 [별표 1]에 명시되어 있지 않은 항목에 대해서 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행할지 아니면 관리비로 집행할지 여부에 대해서는 귀 공동주택에서 공사의 성격ㆍ소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 결정할 사항이므로 질의의 집행금원의 판단은 귀 공동주택의 장기수선계획에 반영되어 있는지 여부 등을 가지고 판단하여야 할 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 집행금원과 관련하여 보다 자세한 사항은 귀 공동주택관리에 관한 지도감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.
아울러, 공동주택관리법 제25조에 의거 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 의무과리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 같은 법 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다.)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 적용하도록 하고 있습니다. 질의의 경우가 상기 규정상 “관리비등”에 해당하는 경우라면 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 사업자를 선정하여야 할 것이며, 공동주택관리법 제28조에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 합니다. 따라서, 위 규정에 따른 계약 체결 등 사업자 선정 없이 “관리비등”을 집행하는 것은 공동주택관리법령에 적합하지 않을 것으로 사료되며, 질의와 관련한 보다 구체적인 판단이 필요한 경우 귀 공동주택관리에 관한 지도감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.
회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-4750)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.
참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.
※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.
출처 : 중앙공동주택관리지원센터
