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아파트 사업자 선정 입찰에 대한 문의

아파트 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 입찰에 대하여 질문드립니다.

<질문 1>
많은 단지에서 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우 입주자대표회의 감사를 적격심사 평가주체의 구성원에 포함하고 있는데,
이는 다음과 같은 이유로 감사는 평가주체의 구성원이 될 수 없다고 사료되는 바 이에 대하여 해석하여 주시기 바랍니다.

- 이 유 -
2016년 11월 중앙공동주택관리지원센터에서 발간한 「입주자대표회의 감사 업무메뉴얼」 2-1 계약업무 감사 개요에서 계약업무 전반 진행사항에 대한 감사를 하도록 기술하고 있으며 특히. 동 ⑧번에서 “적격심사제인 경우 지침 제13조에 따라 계약주체별 평가위원의 구성 및 운영(3인 이상 평가참여, 회의록 작성 및 보관)등이 적정하게 진행되었는지 확인”이라고 명시하여 감사는 적격심사 과정이 정당하였는지를 감사하는 당사자로 규정하고 있음에 따라 평가주체의 당사가 될 수 없음을 설명하고 있으며,
이와 같은 동일한 이치로 공동주택관리법 시행령 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 제3항 2호에 “입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것”과 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표7 <비고>에 “입주자대표회의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 입주자대표회의 감사는 적격심사 평가주체의 구성원에 포함될 수 없다고 사료됩니다.

<질문 2>
많은 단지에서 관리주체가 계약주체인 사업자를 선정할 경우 낙찰자 선정을 입주자대표회의 의결사항으로 하고 있으며, 심지어는 관리주체인 관리소장이 자진하여 입주자대표회의에 요청하는 안건을 상정하는 경우도 있습니다.
이는 다음과 같은 이유로 입주자대표회의 의결사항이 아닌 것으로 사료되는 바 이에 대하여 해석하여 주시기 바랍니다.

- 이 유 -
낙찰의 방법은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제7조(낙찰의 방법) 제1항에서 “적격심사제는 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식, 최저낙찰제는 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식, 최고낙찰제는 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정”하는 방식으로 규정하고 있으며, 제2항에서 “입주자대표회의는 입찰시행 방안 결정시 이중 하나의 방법을 선택하여 의결을 거쳐 결정”하도록 규정하고 있습니다.
또한 동 지침 제10조(낙찰자 선정) 제2항에서 “입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조의 기준에 따라 낙찰자로 선정한다”라고 규정하고 있습니다.
따라서 공동주택관리법 시행령 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 제1항 1호 “관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사업의 낙찰자 선정은 관리주체가 지침 제10조에 의거 유효한 입찰 가운데 지침 제7조 제1항의 낙찰의 방법에 의거 낙찰자를 선정하면 되는 것이므로 입주자대표회의에서 낙찰자 선정을 의결할 이유가 없으며, 만약 이를 입주자대표회의에서 의결사항으로 한다면 관리주체의 업무를 간섭하는 것이 되므로 공동주택관리법시행령 제25조를 위반하는 것이 됩니다.
관리주체가 계약주체인 사업자의 선정에 대해서 입주자대표회의는 지침 제7조 제2항에 의거 입찰시행 방안 결정시 낙찰자 선정방법을 의결할 수 있을 뿐 낙찰자 선정을 의결사항에 포함할 수는 없다고 사료됩니다.