안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동주택관리법(이하 법)에 따르면 의무관리대상 공동주택에서 관리비등(법 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전)을 집행하기 위하여 사업자 선정할 때에는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’(국토교통부 고시 제2018-614호, 이하 지침)을 따라야 합니다.

 

지침에서는 제한경쟁입찰은 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법을 말하며, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다고 규정하고 있으며,
또한, “사업실적”은 입찰서제출 마감일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있고, “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법,설비,성능,물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다고 규정하고 있습니다(지침 [별표 1] 1. 나. 참고).

 

제한경쟁입찰에서 하한을 정할 수 있는 것은 사업실적, 기술능력, 자본금에 국한되는 것으로서, 질의하신 ‘영업배상책임보험 3억원 이상 가입’, ‘동일기종 관리실적’, ‘고장 신고 시 30분 이내 현장 도착이 가능’이라는 조건은 이에 해당되지 않는다고 판단됩니다.
국토교통부에서도 ‘영업배상책임보험 가입’의 경우나 ‘동일기종 관리실적’의 경우 이와 동일하게 유권해석 한 사례가 있으며(2015.7.20. 접수번호 1AA-1507-108363, 2016.3.24. 접수번호 1AA-1603-137068 국토교통부 민원회신 참고), ‘출동 시간 제한’과 관련하여 승강기 조속기 로프 교체 공사 입찰공고 시 현장출동 40분 이내 가능 업체로 입찰참가 자격을 제한한 것에 대하여 ‘입찰 참가 제한사항이 아닌 입찰 공고문에 서비스 조건 등으로 명시하여 입찰을 진행하는 것은 가능’하다면서 ‘도착 시간을 지나치게 짧게 설정하여 실질적인 지역제한이 되는 것은 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 제정 취지 등에 적합하지 않은 것’이라고 입찰 참가 자체를 제한하는 사항은 될 수 없다는 취지로 유권해석한 바 있습니다(2015.3.16. 접수번호 1AA-1503-067715 국토교통부 민원회신 참고).
이 때, 영업배상책임보험 가입을 당해 업의 근거법령에서 정하는 경우에는 예외적으로 가능하고, 보수업체의 출동시간의 경우 입찰참가 제한사유가 아닌 낙찰된 업체와 계약사항에 반영 협의 등은 가능할 것으로 판단되오니 참고하시기 바랍니다.

 

한편, 사업실적, 기술능력, 자본금에 대한 제한이라 하더라도 계약 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한이어서 안 되는 바,
국토교통부에서는 자본금과 관련하여 “해당 계약의 규모”와 해당 법령에서 업 등록 요건 등으로 제시하고 있는 자본금이 있다면 그 “법정 자본금” 등을 고려하여 제한선을 설정하는 것이 바람직하다고 해설하고 있습니다.

 

질의하신 ‘승강기 유지 관리실적이 500대 이상’의 경우나 ‘자본금 3억원 이상’의 경우에는 제한경쟁입찰에서 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰참가를 제한하는 때에도 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 안 되는 것으로 규정하고 있는 현행 지침 하에서의 국토교통부 유권해석 사례는 없는 것으로 보여지는 바, 해당 사항이 현행 지침 상 과도한 제한에 해당되는지 여부는 구체적인 발주내용을 가지고 법 제93조에 따라 해당 공동주택의 감독 권한이 있는 관할 지자체에 문의하여 자세한 안내를 받으셔야 할 것으로 사료되오니 업무에 참고하시기 바랍니다(2016.5.12. 접수번호 1AA-1605-069293 국토교통부 민원회신 참고).

출처 - 중앙공동주택관리지원센터