구, 「임대주택법」 제17조의2(특별수선충당금의 적립 등)에서 “임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 하며, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다”고 규정하였으며,


현행 「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조에서도 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 하며, 임대사업자가 민간임대주택을 양도하는 경우에는 특별수선충당금을 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 한다고 규정하고 있습니다.

 

다만, 해당 규정은 1996.12.30 구, 「임대주택법」 개정에 따라 신설 되어 1997.3.1부터 시행된 조항이며, 해당 개정 법률 부칙<법률 제5228호, 1996.12.30.> 제2항에 따라 해당 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용하게 되었습니다.


따라서 귀 공동주택이 1996.2.15 준공되었다면 1997.3.1 이전에 사업계획승인을 받은 것이므로 임대사업자가 특별수선충당금을 적립할 의무가 없었을 것으로 판단됩니다.



다만, 현행 「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항에 따라 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 장기수선충당금을 적립하며, 공동주택관리법 시행령 제31조제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조제3항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따른다고 규정하고 있으니 참고하시어 관리업무가 인계된 날이 속하는 달부터 장기수선충당금을 적립해야 합니다.



 또한, 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조제1항 참조), 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]과 같습니다.


공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, [별표 1]에 명시 되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.

 

따라서 질의하신 급수펌프, 고가수조, 승강기 등의 교체 및 보수는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단됩니다. 만약 적립된 장기수선충당금이 부족하여 해당 시설에 대한 교체공사 등을 실시하기 어려운 경우라면 해당 공동주택의 소유자가 별도로 공사비를 부담하거나, 장기수선충당금을 적립한 후 공사를 실시해야 할 것으로 판단되니 업무에 참고하시기 바랍니다.

 

 ※ 참고로 임대사업자가 임대주택을 분양전환 할 때 해당 시설을 보수한 후 분양전환 해야 하는지 여부 등 임대사업자의 책임 등에 관한 사항은 임대주택법령에서 정한 표준임대차계약서 등을 참고하여 「민간임대주택에 관한 특별법」을 담당하는 국토교통부 주거복지기획과(044-201-3355, 3361)로 문의하여 주시기 바랍니다.

 

출처 - 국토교통부