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시설물 관리 공용배관과 세대 전용배관 접속부가 이탈하여 누수됐다면 책임 소재가 어떻게 되는가요?

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작성자 아파트너스
댓글 1건 조회 14,163회 작성일 22-02-25 09:34

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안녕하십니까
현직 아파트 관리소장입니다

제가 관리하고 있는 어느 동에서 갑자기 세대 천장에 누수가 되고 있어 확인해 보니 세대 씽크대 배수 배관(전용부분)과 수직 공용배관 과의 접속부가 이탈하여 누수가 발생했습니다

25층 아파트 인데 1호측 상층부 11세대, 2호측 상층부 12세대가 동시에 접속부(연결부)가 빠져있음을 확인하고 2차 피해자를 줄이기 위해 관리사무소에서 긴급히 접속부 연결공사를 마쳤습니다

이런 경우 오수관 이탈 원인이 전유부분에 의한 것인지 공용부분의 문제로 발생된 것인지 명확하지 않을 경우 2차피해(천장누수)자에 대한 배상은 누가해야 되는지 질문드립니다

감사합니다

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아파트너스님의 댓글

아파트너스 작성일 22-02-25 09:34

안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저 해당 공동주택 누수 등으로 인한 피해 보상, 책임 귀속주체 등에 관한 사항은 공동주택관리법령에서는 별도로 규정하고 있지 않으며, 질의와 같이 누수 등으로 인한 피해 보상 등에 관한 사항은 각 개별 사안에 따라 그 책임 귀속주체에 대한 사법적 판단이 다를 수 있어 질의와 관련한 보다 자세한 사항은 아래 내용을 참고하시어 구체적인 사실관계를 가지고 법률전문가의 자문을 통하여 도움을 받아 보시기 바랍니다.

※ 참고로 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제19호에 따라 “공동주택의 관리책임 및 비용부담”에 관한 사항은 시·도지사가 정하는 관리규약 준칙에 포함되는 사항으로 동 준칙을 참조하여 해당 공동주택에서 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고 있어, 해당 공동주택의 공용 또는 전유부분 범위 적용, 비용부담 등에 관한 사항은 해당 공동주택에서 제반여건과 관리규약 준칙 등을 참조하여 합리적으로 정하여 운영할 수 있을 것이며, 이와 관련한 해석, 적용 등은 해당 공동주택에서 정한 관리규약 취지, 관할 시·도에서 정한 관리규약 준칙 취지 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영하여야 할 것입니다.

이와 관련하여 참고로 귀 공동주택 관리규약의 참조가 되는 전라남도 공동주택관리규약 준칙(2020.11.) 제5조에 따르면 전용부분 및 공용부분의 범위에 대해 동 준칙 [별표 2], [별표 3]에서 규정하고 있고, 동 준칙 제81조 및 제82조에서 전용부분은 입주자등의 책임과 부담으로 관리한다고 규정하고 있으며, 공용부분의 경우 관리주체가 관리하고 그 관리에 소요되는 비용은 관리비등으로 입주자등이 부담한다고 명시하고 있는 점 참고하시기 바랍니다.
아울러 동 준칙 [별표 2] “전용부분의 범위” 제3호 “배관·배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비”의 범위내용에서 “제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분. 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관·배선 등은 공용부분으로 한다.”고 명시하고 있고, 동 준칙 [별표 3] “공용부분의 범위” 제2호 “부대시설”의 범위에서 “배수설비, 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설”은 공용부분으로 명시하고 있으며, 해당 배수관이 피트(PIT)실내에 설치되어 있는 경우, 공동주택관리법령에서 피트 공간의 공용부분 여부에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으나, 공동주택 피트(PIT)실은 위생배관, 난방배관, 전기배선 등을 설치·통과시키기 위해 만든 공간으로 「건축법 시행령」 119조제1항제3호라목에 따르면 “건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것”은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있어, 피트공간의 경우 해당 세대 내부 바닥면적에 포함되지 않을 것이므로 피트공간은 공용부분에 해당되는 것으로 사료되어, 질의의 경우 귀 공동주택 관리규약 내용은 명확하지 않으나, 상기 준칙 및 내용을 고려하면 해당 배수관이 피트(PIT)실내 공용부분 배관의 이음부위 누수인 경우 공용부분의 범위에 해당되는 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 이와 관련하여 상호 이견 등이 있거나 보다 구체적인 판단이 필요한 경우 귀 공동주택 관리규약 등 구체적인 사실관계를 가지고 상기 준칙을 정한 관할 시·도 및 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체의 자문을 통하여 그 결정을 고려하여 보시기 바랍니다.

또한, 참고로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조에 따르면 “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다”고 명시하고 있어, 질의의 배관 연결부위 누수 원인, 과실 여부 등에 따라 그 귀속책임이 다르게 적용될 수 있을 것이나, 연결부위 누수 원인이 전유부분에 의한 것인지 공용부분의 문제로 발생된 것인지 명확하지 않을 경우 해당 이탈 원인이 전유부분의 문제로 발생되었다거나 공용부분의 문제로 발생된 것이 아님을 입증하지 못한다면 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정할 수 있을 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 이와 관련한 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 법률전문가 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관한 소관부서인 법무부(법무심의관실, 02-2110-3164)로 문의하여 주시기 바랍니다.

출처: 중앙공동주택관리지원센터

안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다. 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저 해당 공동주택 누수 등으로 인한 피해 보상, 책임 귀속주체 등에 관한 사항은 공동주택관리법령에서는 별도로 규정하고 있지 않으며, 질의와 같이 누수 등으로 인한 피해 보상 등에 관한 사항은 각 개별 사안에 따라 그 책임 귀속주체에 대한 사법적 판단이 다를 수 있어 질의와 관련한 보다 자세한 사항은 아래 내용을 참고하시어 구체적인 사실관계를 가지고 법률전문가의 자문을 통하여 도움을 받아 보시기 바랍니다.

※ 참고로 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제19호에 따라 “공동주택의 관리책임 및 비용부담”에 관한 사항은 시·도지사가 정하는 관리규약 준칙에 포함되는 사항으로 동 준칙을 참조하여 해당 공동주택에서 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고 있어, 해당 공동주택의 공용 또는 전유부분 범위 적용, 비용부담 등에 관한 사항은 해당 공동주택에서 제반여건과 관리규약 준칙 등을 참조하여 합리적으로 정하여 운영할 수 있을 것이며, 이와 관련한 해석, 적용 등은 해당 공동주택에서 정한 관리규약 취지, 관할 시·도에서 정한 관리규약 준칙 취지 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영하여야 할 것입니다.

이와 관련하여 참고로 귀 공동주택 관리규약의 참조가 되는 전라남도 공동주택관리규약 준칙(2020.11.) 제5조에 따르면 전용부분 및 공용부분의 범위에 대해 동 준칙 [별표 2], [별표 3]에서 규정하고 있고, 동 준칙 제81조 및 제82조에서 전용부분은 입주자등의 책임과 부담으로 관리한다고 규정하고 있으며, 공용부분의 경우 관리주체가 관리하고 그 관리에 소요되는 비용은 관리비등으로 입주자등이 부담한다고 명시하고 있는 점 참고하시기 바랍니다.
아울러 동 준칙 [별표 2] “전용부분의 범위” 제3호 “배관·배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비”의 범위내용에서 “제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분. 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관·배선 등은 공용부분으로 한다.”고 명시하고 있고, 동 준칙 [별표 3] “공용부분의 범위” 제2호 “부대시설”의 범위에서 “배수설비, 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설”은 공용부분으로 명시하고 있으며, 해당 배수관이 피트(PIT)실내에 설치되어 있는 경우, 공동주택관리법령에서 피트 공간의 공용부분 여부에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으나, 공동주택 피트(PIT)실은 위생배관, 난방배관, 전기배선 등을 설치·통과시키기 위해 만든 공간으로 「건축법 시행령」 119조제1항제3호라목에 따르면 “건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것”은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있어, 피트공간의 경우 해당 세대 내부 바닥면적에 포함되지 않을 것이므로 피트공간은 공용부분에 해당되는 것으로 사료되어, 질의의 경우 귀 공동주택 관리규약 내용은 명확하지 않으나, 상기 준칙 및 내용을 고려하면 해당 배수관이 피트(PIT)실내 공용부분 배관의 이음부위 누수인 경우 공용부분의 범위에 해당되는 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 이와 관련하여 상호 이견 등이 있거나 보다 구체적인 판단이 필요한 경우 귀 공동주택 관리규약 등 구체적인 사실관계를 가지고 상기 준칙을 정한 관할 시·도 및 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체의 자문을 통하여 그 결정을 고려하여 보시기 바랍니다.

또한, 참고로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조에 따르면 “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다”고 명시하고 있어, 질의의 배관 연결부위 누수 원인, 과실 여부 등에 따라 그 귀속책임이 다르게 적용될 수 있을 것이나, 연결부위 누수 원인이 전유부분에 의한 것인지 공용부분의 문제로 발생된 것인지 명확하지 않을 경우 해당 이탈 원인이 전유부분의 문제로 발생되었다거나 공용부분의 문제로 발생된 것이 아님을 입증하지 못한다면 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정할 수 있을 것으로 사료되니 참고하시기 바라며, 이와 관련한 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 법률전문가 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관한 소관부서인 법무부(법무심의관실, 02-2110-3164)로 문의하여 주시기 바랍니다.

출처: 중앙공동주택관리지원센터