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장기수선계획 외벽 크랙(방수)공사를 수선유지비로 하는 것은 부당여부 판단

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작성자 아파트너스
댓글 1건 조회 2,966회 작성일 23-10-04 10:12

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수고가 많으십니다.

우리 아파트는 약 30년 가량된 노후된 아파트입니다.

최근 들어 옥상 방수공사와 외벽 크랙 방수공사를 실시하고 있습니다.

그런데 옥상 방수공사는 장기수선계획에 있다고 장기수선충당금으로 공사를 하고 있습니다.

그러나 외벽 크랙 방수공사는 장기수선계획에 없다고 "수선유지비"로 사용하고 있습니다.

방수공사의 경우 하자담보기간이 3년입니다.

3년의 하자담보기간에 있는 공사를 2년 정도 살고 가는 세입자에게 수선유지비로 부담시키는 것은 전원이 소유자로 구성된 입주자대표회의의 횡포라고 생각합니다.

참고로 우리 아파트의 세입자비율은 약 47로 반수에 육박하고 있습니다.

일반 단독이나 다세대 등 이런 곳에서도 방수문제는 중요하자로서 집주인이 부담하는 것이 현실입니다.

그런데 우리아파트의 경우 2022년 10월에 58가구 21,560,000원을,

2023년 2월에 28세대 16,698,000원의 외부크랙방수공사를 하면서 수선유지비로 집행하여 세입자에게도 부담시키더니,

다시 50여가구 이상 수천만원의 비용을 들여 다시 수선유지비로 추가 공사한다고 합니다.

1년 사이에 1억에 가까운 돈을 수선유지비로 사용하여 세입자에게 부담시키려고 합니다.

(최근 건물의 노후화로 인하여 방수공사가 빈번합니다.)

장기수선계획에 없다는 핑계인데, 장기수선계획은 공동주택관리법 제29조에 의해 소유자과반동의로 언제든지 조정할 수 있도록 법으로 정하고 있습니다. 이렇게 건물의 가치를 유지 또는 향상시키는 비용을 왜 세입자가 부담하고 이사를 가야하는지 부당하다고 생각합니다.

외벽 크랙 방수공사에 관하여 관련규정을 명확하게 알려 주시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

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아파트너스님의 댓글

아파트너스 작성일

안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.​

공동주택관리법령에서는 전국의 공동주택에서 가장 빈번하게 수선하는 항목 중 시설물의 중요도, 수선비용 등을 고려하여 공동주택 장기수선계획에 반드시 반영해야 할 항목을 「공동주택관리법 시행규칙」 [별표 1] ‘장기수선계획의 수립기준’(이하 ‘별표 1’이라 함)에 반영하고 해당 시설물이 개별 공동주택에 있는 경우라면 장기수선계획에 포함하여 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 이용하여 관리하도록 하고 있습니다.

이와 관련하여 질의의 외벽 균열보수는 ‘별표 1’ 제1호 나목의 2)수성페인트칠과 같은 제1호 가목의 2)고분자도막방수 공종에 포함되어 있는 공사 내용 중 하나의 절차로 실무상 공동주택에서 실시하는 수성페인트칠 및 지붕 공사의 품질향상과 내구성 증진을 위한 목적으로 진행하게 됩니다.​

그러나 일부 지자체에서 균열보수공사를 외벽 도색공사와 함께 진행하는 것에 대해 공동주택관리법령에 따른 장기수선제도 위반을 사유로 입주자대표회의 및 관리주체에게 과태료를 부과함에 따라 공동주택에서 균열보수공사의 재원운영 기준을 어떻게 판단해야 하는지에 대해 많은 어려움을 겪고 있습니다. 이에 대해 우리 중앙공동주택관리지원센터에서는 주된 공사가 ‘별표 1’의 외부 수성페인트칠 공종인 경우에는 해당 공종의 장기수선계획으로 반영되어 있는 페인트칠  등의 공종의 공사범위, 공사비용 등에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하도록 안내하는 한편, 귀 공동주택과 같이 보수단위면적이 넓고 공사비용이 많이 소요되며 공동주택의 자산가치 증진에 도움이 되는 공사라면 장기수선계획의 별도 공종으로 반영하고 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 이용하여 공사를 진행하도록 안내하고 있습니다.

​그러나 이러한 우리 센터의 판단 및 민원에 대한 안내에도 불구하고 주된 공사가 외벽균열보수인 경우 해당 공종이 ‘별표 1’에 반영되어 있지 않으므로 공동주택에서 반드시 장기수선계획에 반영하여야 할 항목은 아닙니다. 따라서 귀 공동주택 장기수선계획에 반영하지 않고 수선유지비로 해당 공사를 진행하는 것이 공동주택관리법령에 위반되었다고 보기에는 어려움이 있는 점 참고하시기 바라며 이와 관련한 보다 자세한 사항은 귀 공동주택 관리의 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. 

 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-5091)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.
 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.

※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.

출처: 중앙공동주택관리지원센터