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장기수선계획 장기수선계획 수시조정에 관한 내용 질의

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작성자 아파트너스
댓글 1건 조회 419회 작성일 24-01-24 10:11

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수고가 많으십니다.

봉사하시는 모든 분들께 진심으로 감사드리며, 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.

작년 말에 마포구에서 아파트비리가 다수 발생되어 지자체에서 행정처분과 더불어 형사고소, 고발까지 진행 중인 것으로 알고 있습니다. 이처럼 공동주택은 점점 비리가 만연하고 있으며, 그 범죄행위도 나날이 발전하고 있습니다. 따라서 이곳의 사무가 막중하다는 것을 느꼈으며, 진심으로 머리숙여 감사의 인사를 전합니다.

우리아파트에서는 장기수선계획 3년 정기조정 시기를 놓쳐 2023년 말에 수시조정을 하였습니다.

이 과정에서 관리사무소장이 입대의 의결 없이 소유자 전수조사를 한다면서, 인원(일당)을 고용하여 입주자명부와 대조하는 등의 작업을 실시하였습니다. 이 과정에서 인건비와 등기 열람비용 등 많은 지출이 있었습니다.

입대의에서는 수시조정에 관하여 관리소장의 조정안대로 의결을 해 주었습니다. 다만, 이렇게 사람을 고용하여 추진하는 내용은 없었으며, 지출시 입대의 의결도 없었고, 예산안에도 반영되지 않았습니다.

이제 질문을 드리겠습니다.

1. 소유자 전수조사 인건비와 등기열람 비용 등은 어떤 예산 과목으로 지출해야 하는 지요?

가. 장기수선계획 조정에 관한 비용이므로 장기수선충당금 계정과목으로 해야 하는지 여부

-장기수선계획 조정비용처럼 장기수선충당금으로 해야 하는지를 말합니다.

나. 기타 잡수입이나, 다른 계정과목으로 처리해야 하는지 여부

2. 입대의 의결 없이 집행할 수 있는지 여부?

가. 비용이 수반되는 일에 관리소장이 임의로 의결 없이 아르바이트생을 구해 집행할 수 있는지 여부?

나. 공동주택관리법 시행령 제26조에 따라 사업계획이나 예산안 수립(조정을 포함한다)없이 집행해도 되는지 여부

3. 장기수선계획은 년도별로 작성되는 것으로 알고 있습니다. 이번에 장기수선계획 수시조정을 하면서 외부 전문업체에 수시조정을 요청하기로 의결하였습니다. 다만, 관리소장의 안을 확인해 보니, 시행 년도가 적혀있지 않았습니다.

가. 이렇게 연도를 기록하지 않고 의결한 사항도 효력이 있는지 여부입니다.

(주민 동의를 이렇게 받았습니다.)

감사합니다.

 

 

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아파트너스님의 댓글

아파트너스 작성일

안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.

 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.



1. 공동주택관리법 제29조제1항에 따라 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것으로 공용부분 주요시설 교체 및 보수가 아닌 장기수선계획 조정을 위한 입주자 동의절차 관련 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 것은 바람직하지 않을 것으로 사료됩니다.

질의와 같이 해당 공동주택 장기수선계획 수시조정 동의업무와 관련된 소유자 전수조사 시 소요되는 경비 및 부담주체 등에 대해서는 공동주택관리법령에서 별도로 명시하고 있지 않습니다만, 공동주택관리법 제23조제1항에서 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 [별표 2] “관리비의 비목별 세부명세(제23조제1항 관련)” 제1호 일반관리비의 구성명세로 관리사무에 직접 소요되는 비용, 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용을 포함하고 있으며, 질의의 장기수선계획 조정은 공동주택관리법 제29조제3항에서 입주자대표회의와 관리주체가 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있어, 이러한 점들을 고려하면 장기수선계획 조정을 위해 관리주체가 업무를 수행하는 경우 해당 업무에 소요되는 비용은 관리비로 부과할 수 있을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

또한 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제18호에 따라 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차에 관한 사항은 해당 공동주택 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고 있어 해당 공동주택 관리규약으로 정하고 있는 잡수입의 용도로 해당 공동주택 장기수선계획 수시조정 시 소요되는 경비에 대해 사용할 수 있도록 규정하고 있는 경우라면 해당 공동주택 관리규약으로 정한 내용, 요건 등에 따라 집행하는 것은 가능할 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.

따라서 질의의 비용은 해당 공동주택에서 해당 비용의 성격·소요비용, 관리규약, 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 결정할 사항으로 사료되며, 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은 공동주택관리법 제93조에 따라 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.



2. 공동주택관리법 시행령 제26조제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조제2항제4호에 따라 “제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)”은 입주자대표회의의 의결사항으로 규정하고 있으며, 같은 법 제64조제2항제1호나목에서 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 사항에 대한 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금액을 관리하는 업무를 집행하도록 규정하고 있는 바, 해당 공동주택 관리비 등의 집행은 입주자대표회의 의결을 통하여 승인된 사업계획 및 예산안의 범위에서 최종적으로는 관리사무소장의 결재를 득하는 경우에는 집행 할 수 있을 것이나, 해당 공동주택에서 관리비등의 집행 시 추가로 입주자대표회의 의결, 회장, 감사 등의 확인 절차를 받아야 하는지 여부 등에 대해서는 공동주택관리법령에서 별도로 명시하고 있지 않습니다. 이와 관련된 사항은 해당 공동주택에서 사업계획 및 예산안에 따른 집행 여부, 관리비등 부과에 대한 적정성, 입주자대표회의 의결사항 집행 여부, 관리비·장기수선충당금 등 금원의 관리 등 해당 공동주택 관리주체의 업무집행에 관하여 추가로 확인이 필요하다고 판단되는 경우 그 확인절차 및 방법 등에 대해 관리규약, 업무처리 기준 등으로 해당 공동주택에서 합리적으로 정하여 운영하는 것은 가능할 것이므로, 해당 공동주택에서 관리비 등의 비용 집행 시 사전에 입주자대표회의 의결 등 확인 절차를 거치도록 운영 할 것인지 여부에 대해서는 해당 공동주택에서 합리적으로 결정하여 운영할 사항인 점 참고하시기 바랍니다.



3. 공동주택관리법 제29조제1항에 해당하는 공동주택은 공동주택관리법 시행규칙 제7조제1항 관련 [별표 1]에서 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하며, 입주자대표회의와 관리주체는 공동주택관리법 제29조제2항에 따라 수립 및 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다. 장기수선계획에 반영된 공사를 계획년도에 하지 못할 경우에는 공동주택관리법 제29조제3항에 따른 수시조정을 통해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정(공사비용, 공사예정년도 등 공사 관련 세부사항 조정)하여야 할 것으로 사료됩니다.

다만 장기수선계획 조정 시 동의 방법 및 절차, 양식 등에 대해서는 공동주택관리법령에서 구체적으로 규정하고 있지 않으며, 장기수선계획 조정주체는 “입주자대표회의와 관리주체”로 해당 공동주택에서 장기수선계획을 조정하고자 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받는 경우 해당 업무에 관한 사항은 “입주자대표회의와 관리주체”에서 관리규약으로 정하고 있는 내용 등을 고려하여 합리적으로 결정하여 운영할 수 있을 것입니다.

따라서 장기수선계획에 따른 공사예정년도에 장기수선충당금을 이용하여 공사를 집행하여야 하는 것이며, 해당 공동주택에서 관리규약 등으로 장기수선계획 수시조정에 따른 동의방법 및 절차를 정하고 있다면 그에 따라 운영하여야 할 것입니다.

질의의 해당 공동주택 장기수선계획의 공사예정년도가 누락된 사정에 대하여 구체적으로 알 수 없습니다만, 수시조정을 위한 입주민 동의절차가 법령에 따라 적합하게 진행되었는지는 해당 사실관계를 확인하여야 할 것으로, 해당 공동주택관리의 지도·감독 권한이 있는 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.

해당 공동주택 관리규약으로 정한 입주자대표회의 의결절차상의 흠결이 있다면, 이에 관한 실제 유·무효 여부에 대한 판단은 이와 관련한 구체적인 사실관계 등 제반사항들을 고려한 사법기관의 판단이 다를 수 있어, 저희 센터에서 임의로 유·무효 여부에 대해 단정하여 회신 드리기 어려운 점 양해하여 주시기 바라며, 법적효력 및 책임에 대한 자세한 사항은 법률전문가의 자문을 통하여 그 결정을 고려하여 보시기 바랍니다.

 



 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-5094)나 페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.

 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.

※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.



출처: 중앙공동주택관리지원센터