[기고] 장기수선충당금과 수선유지비의 구분

(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금 <12> 장기수선충당금의 회계처리 기준

장기수선충당금은 시설물의 노후화를 예방하기 위해 장기수선계획에 의한 수선비용 사용을 의무화하고 있으며, 입주자와 사용자의 수선비용 부담을 엄격하게 분류하고 있다.

입주자가 부담해야 할 수선비용은 장기수선충당금, 사용자가 부담해야 할 수선비용과 수선유지비로 나누어 볼 수 있다.

장기수선충당금은 특별한 목적을 위한 특별회계로서 일반회계로 전용이 불가능하며, 장기수선충당금을 용도 외 사용 시 공동주택관리법령에 의거해 1000만원 이하의 과태료 이외에 형법상 횡령에 해당할 수 있다.

그에 따라, 장기수선충당금과 수선유지비는 더욱더 엄격하게 구분해 사용 및 회계처리가 이뤄져야 한다.

이번 기고에서는 공동주택 관리현장에서 장기수선충당금과 수선유지비의 구분이 난해할 경우 참조할 수 있는 법령을 소개하고자 한다.

앞선 기고에서 다룬 바 장기수선충당금은 자본적 지출에 해당되는 성격을 띠고 있으며, 수선유지비는 *소모적 지출에 해당되는 성격을 띠고 있다.

이와 관련한 사항은 소득세법을 참조할 수 있으며, 해당 내용은 다음과 같다.

소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제)
② 제1항에서 ‘자본적 지출’이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물, 기계, 설비 등의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 
1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우
2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우
3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

소득세법 시행령 제67조 제2항은 자본적 지출에 해당돼 장기수선충당금 사용 시 참조할 수 있으며 제3항은 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않는 상황을 규정한 소모적 지출에 해당되는 수선유지비의 성격으로 볼 수 있다.

소득세법은 개인의 소득에 대해 소득의 성격과 납세자의 부담능력 등에 따라 적정하게 과세함으로써 조세부담의 형평을 도모하고 재정수입의 원활한 조달에 이바지함에 목적이 있어, 공동주택 관리현장에서 발생하는 상황에 대해 해석의 차이가 발생할 수 있음을 인지해야 할 것이며, 이외 상황에 대한 수선공사 집행 시 입주민의 의견수렴, 중앙공동주택관리지원센터의 자문, 회계사 등의 자문을 통해 장기수선충당금과 수선유지비를 구분하는 방법을 고려하기 바란다.

마지막으로 장기수선충당금은 소유자의 이익과 직결되며 수선유지비는 사용자의 이익과 직결된다는 점을 고려해 공동주택 관리 관계자는 계정과목 분리 시 각별한 주의가 필요할 것으로 보인다.

*소모적 지출이란 법률상 용어로 해석되지 않으며 필자가 본 기고의 이해를 돕기 위해 사용한 용어다.

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