◈장기수선계획의 운영(4)

공동주택 시설물의 노후화를 예방하기 위해 공동주택 관리법령에서는 장기수선계획에 의한 수선을 의무화하고 있으며 이와 동시에 입주자와 사용자의 수선비용 부담을 엄격하게 부담하고 있다.
입주자가 부담해야 할 수선비용은 장기수선충당금, 사용자가 부담해야 할 수선비용은 수선유지비로 나눠 볼 수 있다.

장충금을 용도외 사용 시 공동주택관리법령에 의거해 1,000만원 이하의 과태료를 부과하며 이외에 형법상 횡령에 해당할 수 있다.
이전 기고에서는 장기수선계획에 포함된 공종의 전면수선의 인정범위에 따른 장기수선충당금 사용 가능 여부에 대해 알아봤다.

이번 기고에서는 전면수선의 인정범위 이외의 상황 발생으로 인해 장충금과 수선유지비의 구분이 난해할 경우 참조할 수 있는 법령을 알아보도록 하겠다.

소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) 
①사업자가 감가상각자산을 취득하기 위해 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 봐 상각범위액을 계산한다.  
②제1항에서 ‘자본적 지출’이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장하거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가하기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.  
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인해 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

③사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않는 것으로 한다. 
1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우
2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간 종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우
3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위해 지출하는 비용의 경우

상기 법령의 제2항에 해당하는 자본적 지출은 장충금의 성격으로 볼 수 있으며, 제3항에 해당하는 자본적 지출에 포함되지 아니한 사항은 수선유지비의 성격으로 볼 수 있다.

하지만 소득세법은 개인의 소득에 대해 소득의 성격과 납세자의 부담능력 등에 따라 적정하게 과세함으로써 조세부담의 형평을 도모하고 재정수입의 원활한 조달에 이바지함에 목적이 있어, 공동주택 관리현장에서 발생하는 상황에 대해 해석의 차이가 발생할 수 있음을 인지해야 한다.

공동주택 관리현장에서는 장충금과 수선유지비의 구분에 대한 혼동으로 인해 장충금 용도외 사용에 따른 문제가 발생할 수 있으므로, 장충금과 수선유지비를 구분하고자 할 때는 소요비용의 많고 적음이 아니라 대상 시설이 주요시설인지 여부와 단순하고 경미한 부품의 교체인지 여부를 판단해 장충금 사용에 신중을 기해야 한다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사