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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (13)

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

주택보급률을 높이고자 공급한 공동주택은 과거 저밀도로 건축됐으며 이는 20~40년을 기점으로 이뤄졌다. 이후 재건축 또는 재개발을 통해 고밀도로 건축해 여유 건축 분을 분양함으로써 건축비를 충당할 수 있었다.
이를 통해 거주자의 건축비 부담을 주지 않고도 새로운 거주공간을 확보할 수 있었으나 현재 거의 대부분의 공동주택이 고밀도로 건축돼 있어 더 이상 재건축이 불가능한 상황에 이르렀다.
이에 따라 공동주택을 장기간 유지, 관리해야 할 절실한 필요성이 대두됐으며 이런 필요성에 기인해 착안된 규정이 장기수선계획과 장기수선충당금 징수와 적립제도로 해당 법령은 다음과 같다.

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립)
①관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등)
① 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정한다.
③ 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 이 경우 국토교통부 장관이 주요시설의 계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다.
⑤ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조 제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다.
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택 단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날

장충금은 앞으로 다가올 공동주택의 보수비를 마련하기 위해 필요한 비용을 보수가 필요한 시점에 일시에 입주자에게 징수하면 자금 확보의 어려움이 발생할 것이라고 판단해 사전에 적립하고 필요시 사용 하는 데 목적이 있으며, 그에 따른 징수, 적립기준을 삼기 위해 장기수선계획을 수립하며 이를 토대로 공동주택의 관리규약에 따라 적립하도록 규정하고 있다.
상기 법령 이외에도 장충금 징수, 적립에 관련한 사항을 규정하고 있으며 보다 상세한 내용은 다음 기고에서 다룰 예정이다.

이처럼 공동주택관리법령에 따라 장기수선계획에 따른 장충금의 징수와 적립의 제도를 마련했음에도 불구하고 대한민국의 일부 공동주택 소유자는 거주공간의 중요성보다 투자재산으로 인식하고 있어 공동주택의 장기적인 유지, 관리의 어려움을 가중시키고 있다.
이런 현실이 지속될 경우 공동주택을 일찍이 경험했던 선진국의 사례를 참조해 공동주택 슬럼화 현상이라는 사회적 문제에 부딪힐 것으로 예상된다.
공동주택관리자 및 입주자대표회의를 뿐만 아니라 공동주택에 거주하는 입주자들의 의식 개선이 시급할 것으로 생각하며 보다 나은 공동주택 환경이 조성되길 기대해 본다.

김슬빈  kslee@hapt.co.kr 

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