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[기고] 장기수선충당금과 재도장 공사

​(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금<26>

최근 환경부에서는 공동주택의 재도장 공사가 주거지 인근에서 이뤄져 비산먼지 관련 민원이 빈발하며 이에 대한 관리수단이 부재해 이를 비산먼지 발생 신고대상으로 포함, 관리할 필요가 있다고 판단해, 대기환경보전법 시행령·시행규칙을 일부 개정, 입법예고했다.

개정안 중 공동주택에 해당하는 날림먼지 관리대상으로는 재도장공사와 연면적 1000㎡ 이상인 대수선공사(수직증축 리모델링 공사, 수평증축 리모델링 공사, 대수선 공사 등)가 있다.

그로 인해 공동주택 관계자 및 도장공사와 관련한 업계에서는 재도장 공사 시 방진막 설치 등이 의무화돼 시공비가 크게 오를 것이며 이는 입주자의 부담으로 이어진다는 우려의 시선이 나오고 있다.

재도장공사 시 방진막 설치에 따른 비용 증가와 기존 스프레이 작업 방식에서 붓, 롤러 작업 방식으로 변동함에 따라 비해 작업속도가 2배 느려져 인건비 상승의 문제가 발생한다.

해당 법령이 시행될 때에는 최저임금 또한 상승하는 이슈가 있기 때문에 재도장공사가 예정돼 있는 공동주택에서는 장기수선계획 및 장기수선충당금의 조정이 불가피한 실정이다.

공동주택관리법령에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 예정된 공사에 대해서만 지출할 수 있고 이와 동시에 설정한 예산을 초과하지 않아야 하며, 이를 위반할 경우 과태료 1000만원이 부과 된다.

앞으로는 공동주택 재도장공사의 방식이 변경됨에 따라 시공비가 크게 올라 현재 장기수선계획에 설정한 예산을 초과할 것으로 예상되므로 변경된 공사방식의 시공비에 맞춰 장기수선계획의 조정이 이뤄져야 한다.

또한, 공동주택관리법 시행규칙 별표1에서는 건물외부의 재도장 공사를 5년의 수선주기에 따라 집행하도록 권고하고 있다.

하지만 수선주기는 해당 단지의 특성 및 기타사항을 고려해 유동적으로 변경할 수 있으므로 당장의 시공비용의 충당이 어려울 경우 건축물의 안전사고가 발생하지 않을 범위 내에서 수선주기를 연장해 재도장공사 시기를 연기하는 방법도 있다.

공동주택 관리 현장에서는 장기수선계획이 변경된 공사방식에 따라 공사 시 소요되는 비용의 검토가 이뤄져야 하며 실제의 예상 시공비에 맞춰 조정이 되고, 수선주기의 검토 및 조정이 있어야 할 것이다.

마지막으로, 재도장 공사의 시공비 증가에 따라 입주자에게 부담시키는 장기수선충당금 또한 인상이 불가피하다.

이에 맞춰 장기수선충당금이 인상되지 않을 경우 다른 공종의 예산을 재도장공사의 예산으로 소요하는 현상이 발생해 추후 장기수선계획에 따른 수선공사 집행 시 예산부족의 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 장기수선충당금의 인상이 돼야 할 것이다.

이는 관리규약상의 장기수선충당금 적립요율을 개정하는 방법과 장기수선계획상의 총 계획금액을 인상시키는 방법이 있다.

공동주택 관리 현장에서는 환경부에서 입법예고한 사항에 따라 장기수선계획, 장기수선충당금의 전반적인 검토가 필요할 것으로 보인다.

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