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[기고] 오피스텔의 장기수선충당금

​(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금<29>​

2019년에는 집합건물의 관리제도가 많이 개선될 것으로 기대된다.

집합건물의 소유 및 관리의 관한 법률(집합건물법)이 지난해 9월 21일부터 10월 30일까지 입법예고기간을 가졌으며, 올해 중 국회 통과될 것으로 예상된다. 개정안은 다음과 같다.
1. 회계감사 실시
2. 상가건물 구분점포 성립요건 완화(1000㎡ 이상의 바닥면적 요건 삭제)
3. 분양자의 최초 관리단집회 통지 의무 신설
4. 관리단집회의 의결정족수를 ‘구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의’로 완화
5. 관리인 제도 개선(구분소유권 수 50 이상인 건물 관리인 선임사실 신고, 임시관리인 선임 청구제도 신설)
6. 지방자치단체장의 감독권 신설
7. 권리변동 있는 공용부분의 변경 제도 신설 등

여러 집합건물 중 특히 오피스텔과 관련한 민원이 많이 접수되며 민원의 주요 내용은 오피스텔의 관리비가 지나치게 높고 그 운용이 불투명하다는 민원과 관리사무소에서 회계장부를 공개하지 않는 등 관리비와 관련한 민원이 발생하고 있다.

일부 지방자치단체에서는 집합건물 관리에 있어 문제가 지속 발생함에 따라 개정안 중 회계감사 실시와 지방자치단체장의 감독권 신설과 관련해 강력한 개정안을 촉구하고 있다.

관리비와 관련된 민원 중 장기수선충당금의 적립 기준과 지출근거가 부정확하다는 민원이 가장 많이 발생했으며 실제 장기수선충당금 현황과 관련한 조사결과 대다수의 오피스텔이 장기수선충당금의 적립 및 지출의 기준이 되는 장기수선계획서를 보관하고 있지 않은 경우가 많았다.

앞선 기고에서 다룬 바와 같이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에는 공동주택관리법상 공용부분의 장기수선계획(공동주택관리법 제29조)이나 장기수선충당금의 적립(공동주택관리법 제30조)과 같은 규정을 두지 않고 있다.

이에 오피스텔에서는 장기수선계획이나 장기수선충당금의 부과와 징수 및 그 반환 등에 관한 사항에 대해서는 해당 집합건물의 규약으로 규정해야 하며 입주자는 규약과 관련한 내용에 따라야 한다.

이렇듯 공동주택과는 다르게 최초 사용검사 시 장기수선계획의 제출이 이뤄지지 않고 있어 오피스텔의 관리관계자가 시설물의 유지보수와 관련한 계획수립에 어려움을 겪고 있으며 이는 부적절한 장기수선충당금의 적립, 사용으로 이뤄지고 있는 현실이다.

추후 발생할 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안 중 관리비(장기수선충당금)와 관련한 개정안은 집합건물 관리현장에서 발생하는 근본적인 문제점을 인지해 개정안의 수정이 이뤄져야 할 것으로 보인다.

이와 함께 공동주택의 의무관리 기준인 150세대 이상(승강기가 미설치된 공동주택은 300세대 이상)이 아닌 150세대 미만의 의무관리대상에 해당하지 않는 공동주택은 관리 전반에 거쳐 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받는다.

하지만 장기수선계획 및 장기수선충당금과 관련한 사항에 있어서는 공동주택관리법을 적용한다는 국토교통부 유권해석을 참조해 비 의무관리대상의 단지에서도 효율적인 장기수선충당금의 적립 및 사용이 이뤄져야 할 것이다.

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