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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (21)

◈장기수선계획의 수선공사 변경

​◈장기수선계획의 수선공사 변경

공동주택은 장기수선계획에 따라 외부 도장공사를 시행해야 한다.
하지만 환경부에서는 고농도 미세먼지 발생의 원인이 되는 날림(비산)먼지 발생 사업장의 관리를 강화하기 위해 ‘대기환경보전법 시행령·시행규칙 일부 개정안’을 지난해 9월 13일부터 10월 22일까지 40일간 입법예고해 2019년부터 시행할 예정이었으며, 개정안 중 공동주택에 해당하는 날림먼지 관리대상으로는 도장공사와 연면적 1,000㎡ 이상인 대수선공사(수직증축 리모델링 공사, 수평증축 리모델링 공사, 대수선 공사 등)가 포함돼 있다.

이에 따라 외부 도장공사를 실시하고자 할 때는 방진막(벽), 살수시설 등 날림먼지 억제시설 설치하거나 붓이나 롤러 방식으로만 작업을 해야 한다.
하지만 이는 비용 문제에 부딪혀 공동주택 입주민들과 관련 업계의 반발을 샀다. 
방진막 설치 또는 붓, 롤러 방식만을 이용한 작업 시 공사 비용 증가와 동시에 기타 여러 문제가 발생한다. 도장공사를 준비하던 아파트에서는 장기수선충당금이 부족한 문제가 생길 것이라는 우려와 함께 이의제기가 빗발쳤다.
이에 따라 환경부가 공동주택 관계자 및 업계의 의견을 받아들여 시행을 1년 뒤로 미뤘지만 이는 1년 이후 다시 반발에 부딪힐 것으로 예상된다.
공동주택 관리현장에서는 공동주택의 각 시설물에 대한 내구연한을 정해 장기수선계획을 수립해 장충금을 징수, 적립하고 있지만 상기와 같은 사안으로 인해 예기치 못하게 장기수선공사에 변경이 생기기 마련이다.
그로 인해 장기수선계획에 예정돼 있는 각 공종의 수선계획금액이 증가 또는 감소하거나 수선공사의 집행시기를 미루거나 앞당기는 수선주기의 변경이 발생한다.
변경할 때는 매3년마다 발생하는 검토에 따른 정기조정인지 3년 이내에 검토해 발생하는 수시조정인지를 따져본 후 적법한 절차에 따라 조정해야 한다.
장기수선계획과 관련한 유권해석에 따르면 장기수선과 관련한 공사는 반드시 장기수선계획에 따라야 한다.

즉 장기수선계획의 수선주기에 따라 예정된 공사는 반드시 집행해야 하며 집행하지 않을 경우 당해 연도에 수선공사를 연기하는 조정이 이뤄져야 한다. 
하지만 일부 공동주택에서는 예정된 공사를 집행하지 않았음에도 불구하고 장기수선계획에 따른 수선주기를 연기하지 않고 운영함에 따라 과태료 처분이 이어지고 있다.
또한 장기수선계획 총론에 ‘장기수선계획에 따라 수선공사가 예정된 시설물의 상태가 양호할 경우 입주자대표회의의 의결을 통해 해당 공사의 수선시기를 연기할 수 있다’는 내용을 반영해 장기수선계획을 조정하지 않고 임의로 연기하는 등 적법한 절차에 따르지 않는 경우가 발생하기도 하므로 공동주택 관리현장에서는 각별한 주의가 필요하다.
2019년 한 해 동안 도장공사와 관련한 변경사항뿐 아니라 승강기 이용자 보호 및 사고예방을 위해 ‘승강기안전관리법’이 전부 개정됨에 따라 승강기와 관련한 수선공사의 변경도 발생할 것으로 보이므로, 장기수선계획에 따른 수선공사를 집행하거나 변경하고자 할 때는 수선계획금액의 적정성 여부와 수선주기에 따른 공사집행 시기를 반드시 고려해 적절하게 운영해야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

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