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[기고] 장기수선충당금의 산정방법 및 관련법령 (분양주택, 임대주택)

​(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금 <1> 장기수선충당금의 개요​

공동주택의 장수명화 및 안정성을 추구하고자 ‘공동주택관리법 제30조’, ‘시행령 제31조’ ‘시행규칙 제10조’ 및 각 시·도별 관리규약준칙에 따라 장기수선충당금 징수 및 적립을 하고 있다.

장기수선충당금이란 쉽게 말해 공동주택의 페인트 칠 공사, 방수공사, 승강기 공사 등에 필요한 비용의 충당을 위해 공동주택의 입주자에게 징수하는 것이다.

이번 기고에서는 분양주택 및 임대주택의 장기수선충당금 산정방법 및 관련법령을 다뤄보도록 한다.

분양아파트의 장기수선충당금은 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 따라 사용검사(사용승인)를 받은 날 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 하며, 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제1항의 ‘별표1’에 따라 장기수선공사 73개 항목을 기준으로 해 각 공사항목의 비용을 산출해 계산식에 의거, 각각의 공동주택의 공용부분 내구연한 등을 감안해 관리규약 요율에 따라 장기수선충당금을 징수하도록 규정하고 있다.

임대주택의 경우 민간임대주택과 공공임대주택으로 구분할 수 있다.

민간임대주택 및 공공임대주택의 장기수선충당금은 분양주택과 동일하게 사용검사(사용승인)를 받은 날 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하도록 하고 있으며, 장기수선충당금이란 용어를 특별수선충당금으로 명명해 관련법령에 따라 규정하고 있다.

하지만 민간임대주택 및 기타공공임대주택의 경우 특별수선충당금의 산정방식은 달리 규정하고 있다.

먼저 민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제3항에 따라 주택법 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 적립해야 한다’라고 규정하고 있다.

기타공공임대주택은 공공주택 특별법 시행령 제57조 제4항에 따라 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택은 국토교통부 장관이 고시하는 표준건축비의 4만분의 1의 요율로 적립해야 하며, 상기 이외에 해당하는 임대주택의 경우에는 사업계획승인 당시 표준건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 적립해야 한다.

임대주택을 분양전환할 경우에는 임대기간동안 적립된 특별수선충당금을 관리주체에게 인계해야 하며 관리업무가 인계된 시점부터는 공동주택관리법의 규정에 따라 장기수선충당금을 적립해야 한다.

임대주택을 분양주택으로 전환해 해당업무를 인계받는 관리주체 및 입주자대표회의는 임대기간 동안 적립된 특별수선충당금을 관련법령에 의거해 제대로 적립됐는지 살펴봐야 하며, 이후 적립할 장기수선충당금의 부과를 위해 장기수선계획서의 검토가 필요하다.

하지만 관리주체 및 입주자대표회의가 주의의무를 성실히 임했음에도 불구하고 사업주체(건설사)의 부도 및 기타사유로 인해 특별수선충당금의 적립이 제대로 이뤄지지 않아 추후 공동주택 관리 문제가 생기는 사례가 발생하고 있다. 이 경우에 대비한 법적장치 마련이 시급하다.

또한, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제4항에 따라 임대사업자와 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 공동 명의로 금융회사 등에 예치해 따로 관리해야 함에도 불구하고 대다수의 임대주택 사업자는 자금상의 문제로 제대로 적립하고 있지 않고 있으며, 동법 시행령 제43조 제5항에 따라 특별수선충당금을 사용하려면 미리 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장과 협의해야 하지만 몇몇의 임대주택 사업자는 하자보수에 발생하는 비용을 기 적립된 특별수선충당금으로 사용하기도 한다.

이러한 이유로 인해 분양전환 공동주택에서의 장기수선충당금과 관련한 문제발생이 빈번하며, 추후 장기수선계획에 따른 유지보수의 어려움이 발생한다.

마지막으로, 임대주택의 경우 표준건축비를 기준으로 해 특별수선충당금의 적립을 규정하고 있으나 분양주택의 경우 사업주체가 수립한 장기수선계획서에 따라 장기수선충당금을 적립하도록 하고 있다.

하지만 최초 사업주체가 작성한 적절하지 않은 장기수선계획서로 인해 해당시기가 도래한 분양주택은 인근단지의 장기수선충당금 부과금액을 조사해 해당 단지에도 적용하는 사례가 나타난다.

모든 공동주택의 건축물 및 시설물이 동일하지 않으며, 각각의 공동주택 특성을 무시하고 지역별 평균금액을 산정해 부과한다는 것은 옳지 않은 방법이다. 

이처럼 장기수선충당금의 부과는 공동주택 관리자들에게 어려움을 안겨주고 있다.

다음 기고에서는 ‘장기수선충당금제도의 현실과 이상’ 이라는 주제를 다뤄 보겠다. <계속>

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