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[기고] 장기수선계획 수립 및 검토의 기준

‘장기수선계획’ 이것만은 알고 가자 <1> 

소규모 공동주택에 대한 전문적이고 체계적인 관리의 필요성이 끊임없이 대두됨에 따라 기존에 체계적인 관리가 이뤄지지 못했던 150세대 미만의 비의무관리대상 공동주택도 2020년 4월 24일부터는 입주자 등이 원할 경우 의무관리대상 공동주택으로 전환해 주택관리사를 배치함으로써 전문적인 관리가 가능하게 됐다. 실제 장기수선계획 컨설팅 현장에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 의무관리대상 공동주택이 아니어도 장기수선계획 수립의 의무가 있느냐는 질문이다.

Q. 비의무관리단지인데도 장기수선계획을 수립해야 하는지?
‘의무관리대상 공동주택’이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말한다.

① 300세대 이상의 공동주택 ② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 ③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택 ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 중 해당하는 사항이 있다면 의무관리대상 공동주택이다.

장기수선계획의 의무수립대상은 공동주택관리법 제29조 제1항에 따라 ① 300세대 이상의 공동주택 ② 승강기가 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방방식의 공동주택 ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 해당하는 사항이 있는 건축물이다. 150세대 미만(비의무관리대상)의 공동주택일지라도 위 4가지 항목 중 해당되는 사항이 있다면 장기수선계획을 수립하고 이에 따라 공동주택 공용부분 주요시설물을 교체·보수해야 한다.

장기수선계획이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관해 공동주택관리법 제29조 제1항에 따라 수립하는 장기 계획을 말한다. 장기수선계획은 시설물의 유지·보수에 필요한 적정 비용을 산출하고 시설물을 적기에 개·보수할 수 있도록 해야 한다.

수립된 장기수선계획은 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체가 ‘3년마다’ 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 하며, 공동주택관리법 제29조 제3항에 따르면 대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해서 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

Q. 장기수선계획은 3년마다 검토해야 한다고 알고 있는데, ‘3년마다’의 의미는 무엇인지?
공동주택관리법 제29조 제2항의 ‘3년마다’란 장기수선계획 기산점과 검토완료 시기를 기준으로 만 3년(36개월)을 뜻하며, 3년마다 하는 검토를 정기검토, 해당 검토에 따른 조정을 정기조정이라고 칭한다. 3년이 경과하기 전에 입주자 과반수 동의를 통해 하는 조정을 수시조정(비정기조정)이라고 한다.

‘3년마다’를 3년째 되는 해로 해석해 해당년도에만 정기검토를 하면 되는 것으로 오인하는 경우가 종종 있다. 예를 들어 2013년 12월에 정기검토를 한 경우, 2016년 1월에 검토를 하게 되면 25개월이 소요되는 것이고, 2013년 1월에 정기검토를 한 경우 2016년 12월에 검토를 한다면 47개월이 소요된다. 이렇게 25개월부터 47개월까지의 기간이 모두 3년째 되는 해에 해당하는 경우가 생기게 되고, 이를 모두 정기검토로 본다면 25개월부터 35개월까지는 ‘3년이 경과하기 전’의 조정인 수시조정을 규정하고 있는 내용과 맞지 않고, 37개월부터 47개월까지는 정기검토인 ‘3년마다’를 규정하고 있는 내용과 맞지 않게 된다.

따라서 ‘3년마다’는 만 3년(36개월)으로 해석하는 것이 타당하며, 정기검토의 시기는 검토시작 시기가 아닌 검토완료 시기를 기준으로 하기 때문에 공동주택 여건에 따라 장기수선계획을 검토하는데 기간이 필요한 경우라면 미리 검토를 시작해 36개월이 되는 해당 월까지 검토를 완료하고 필요 시 조정해야 한다.

아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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