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[기고] 임대주택 및 임대·분양 혼합단지의 장기수선계획

​‘장기수선계획’ 이것만은 알고 가자 <2>

지난 1월 29일 국토교통부가 입법예고하고 4월 24일부터 시행하는 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙 개정안에 따라 앞으로는 임대·분양 혼합주택단지의 공동결정 사항에 대해 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 되지 않을 경우 혼합단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입대의 또는 임대사업자가 결정하도록 의사결정방법이 일원화된다.

임대·분양 혼합단지의 효율적인 관리를 위해 의사결정방법을 일원화한 입법 개정안의 취지를 고려해 이번 기고에서는 임대주택 및 임대·분양 혼합단지의 장기수선계획 및 특별수선충당금에 대해 살펴보도록 하겠다.

임대주택은 크게 민간임대주택과 공공주택 두 가지로 나눌 수 있다. 민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 적용을 받고, 공공주택은 ‘공공주택 특별법’의 적용을 받는다.

민간임대주택의 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제1항에 따라 공용부분, 부대시설 및 복리시설에 대해 공동주택관리법 제29조에 따른 장기수선계획을 수립해 사용검사 신청 시 함께 제출해야 하며, 민간임대주택에 관한 특별법 제53조 제1항에 따라 ① 300세대 이상 ② 승강기 설치 ③ 중앙집중식 난방방식 중 어느 하나에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는데 필요한 특별수선충당금을 사업계획 승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 적립해야 한다.  공공주택은 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택 7가지로 구분할 수 있다.

공공주택도 민간임대주택과 장기수선계획의 의무수립 및 특별수선충당금의 적립 대상은 동일하다.(공공주택 특별법 시행령 제57조 제1항 참조)

다만 공공주택의 특별수선충당금의 적립요율은 다음과 같이 민간임대주택과 상이하다. 공공주택 중 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택은 국토교통부 장관이 고시하는 표준건축비의 1만분의 4의 비율로 특별수선충당금을 매달 적립해야 하며, 이외 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택은 민간임대주택과 동일하게 사업계획 승인 당시 표준건축비의 1만분의 1의 비율로 특별수선충당금을 적립해야 한다.

Q. 임대·분양 혼합단지의 경우 계획서를 별개로 수립해야 하는지.
공동주택관리법 제10조 제1항 및 동법 시행령 제7조 제1항에 따라 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체 및 보수에 관한 사항을 공동으로 결정해야 한다.

따라서 장기수선계획서를 나눠 수립하지 않고 하나의 장기수선계획서로 공동 운용해야 하며, 다음달 24일부터 시행하는 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙 개정안에 따르면 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않은 경우에는 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정할 수 있다.

또한 이 경우 임차인대표회의가 구성된 임대·분양 혼합주택단지에서 민간임대주택과 공공주택의 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제52조 제4항 각 호의 사항에 관해 임차인대표회의와 사전에 협의해야 한다. (공공주택특별법 제50조 제1항에 따라 공공주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관해서는 민간임대주택에 관한 특별법 제51조, 제52조 및 제55조를 준용한다)

Q. 임대주택도 장기수선계획을 수립하고 3년마다 검토해야 하는지.
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 및 공공주택 특별법 시행령 제57조 제1항에 따라 일정규모 이상의 민간임대주택 및 공공주택(300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 난방 중 어느 하나)의 임대사업자는 해당 주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획을 수립해 사용검사 신청 시 함께 제출해야 하며, 임대기간 중 관리사무소에 장기수선계획을 갖춰놓아야 한다.

다만, 위 규정이 적용되는 민간임대주택 및 공공주택의 장기수선계획의 검토에 대해서 현행 법령상 검토 주기나 검토 방법을 의무사항으로 규정하고 있지는 않기 때문에 공동주택관리법 제29조 제2항의 규정에 따라 3년마다 의무적으로 검토해야 하는 것은 아니며, 임대사업자 및 임차인대표회의 등 단지 내 구성원 간 협의를 통해 관리규약으로 장기수선계획의 검토시기를 구체적으로 정해 운영하거나 공동주택관리법을 준용해 3년마다 검토하고 필요할 경우 조정하는 것이 바람직할 것으로 해석하고 있다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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