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[기고] 건축물관리법과 장기수선계획

‘장기수선계획’ 이것만은 알고 가자 <4> 

다음달 1일부터 시행되는 건축물관리법에 따라, 1일 이후 사용승인을 받고자 하는 건축물 중 건설산업기본법 제41조에 의거 건설사업자가 시공해야 하는 건축물의 건축주 및 다중이용건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 관리자는 사용승인 신청 및 법 시행일 이후 최초 도래하는 정기점검 시 ‘건축물관리계획’을 수립해 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

Q. 건축물관리법이란 무엇인지.
건축물관리법은 건축물의 안전을 확보하고 편리·쾌적·미관·기능 등 사용가치를 유지·향상시키기 위해  필요한 사항과 안전하게 해체하는데 필요한 사항을 정해 건축물의 생애 동안 과학적이고 체계적으로 관리함으로써 국민의 안전과 복리증진에 이바지함을 목적으로 해 시행되는 법률이다.

건축물관리법에서는 건축물관리 기반 구축부터 건축물관리계획, 건축물관리점검 및 조치, 건축물의 해체 및 멸실과 건축물관리 지원까지 건축물의 생애 전반에 따른 관리와 관련된 내용들을 구체적으로 규정하고 있으며, 이에 따라 신축 또는 기축 건축물의 체계적인 관리가 가능해짐으로써 국민의 편익 증진에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

Q. 건축물관리계획은 어떤 내용을 포함해야 하는지.
건축물관리계획은 건축물관리법 제11조 제2항에 따라 다음 각 호의 내용을 포함해 작성해야 하며, 구체적인 작성기준은 국토교통부장관이 정해 고시한다.

① 건축물의 현황에 관한 사항, ② 건축주, 설계자, 시공자, 감리자에 관한 사항, ③ 건축물 마감재 및 건축물에 부착된 제품에 관한 사항, ④ 건축물 장기수선계획에 관한 사항, ⑤ 건축물 화재 및 피난안전에 관한 사항, ⑥ 건축물 구조안전 및 내진능력에 관한 사항, ⑦ 에너지 및 친환경 성능관리에 관한 사항, ⑧ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항(관리자에 관한 사항, 이 법 및 관계 법령에 의한 인증 또는 평가 중 건축물 관리상 필요하다고 인정되는 사항)

건축물관리계획에 ‘④ 건축물 장기수선계획에 관한 사항’이 포함돼야 함에 따라 법 시행일 이후부터는 기존 장기수선계획의 의무수립대상(공동주택관리법 제29조 제1항 참조 - ‘① 300세대 이상의 공동주택 ② 승강기가 설치된 공동주택 ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’ 중 어느 하나)에 해당하지 않았던 건축물도 장기수선계획을 수립해 건축물관리계획에 해당 내용을 포함해야 한다.

Q. 건축물관리계획 수립 후 어떻게 운용해야 하나.
서두에 법 시행일 이후 사용승인을 받고자 하는 건축물이 건설산업기본법 제41조에 따라 건설사업자가 시공해야 하는 건축물인 경우 해당 건축물의 건축주는 건축물관리계획을 수립해 사용승인 신청 시 제출해야 한다고 언급했다. 또한 동법 제11조 제3항에 따르면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 건축물관리계획의 적절성을 검토해 해당 건축물의 건축주 또는 관리자에게 건축물관리계획의 보완을 요구할 수 있다.

이는 공동주택관리법 제29조 장기수선계획에 관련된 사항과 유사성이 있는데, 공동주택관리법 제29조 제1항에 따르면 장기수선계획 의무수립대상에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 주택법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 사용검사 신청 시 사용검사권자에게 제출해야 하고, 사용검사권자는 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

차이점은 건축물관리법에서 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제3항에 따른 건축물관리계획의 적절성 검토 결과를 제7조에 따른 건축물 생애이력 정보체계에 등록해야 한다는 것이다. (건축물관리법 제11조 제4항)

장기수선계획과 마찬가지로 건축물관리계획도 관리자가 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 건축물관리계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다.

그러나 앞서 언급한 차이점과 마찬가지로 건축물관리계획을 조정한 경우 및 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물의 주요 부분을 수선·변경하거나 증설하는 경우에는 제7조에 따른 건축물 생애이력 정보체계에 조치결과를 입력해야 한다.

이는 건축물관리계획의 검토 및 조정과 그에 따른 교체 및 보수, 수선·변경의 이력까지 모두 생애이력 정보체계에 입력해 관리함으로써 향후 4차 산업혁명 흐름에 맞춰 전자문서 및 전자결재를 기반으로 하는 관리체계 변화의 방향성을 예측할 수 있다.

기존 주거용 오피스텔이나 150세대 미만의 비의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법의 적용을 받는 것이 아닌 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용을 받았기 때문에 관리의 사각지대에 놓여있어 체계적인 관리가 이뤄지지 못했으나, 건축물관리법 시행 이후부터는 이 법의 적용을 받게 됨에 따라 관리현장에서도 기존의 방식보다 체계적이고 효율적인 건축물 관리가 이뤄져야 할 것이다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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