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[기고] 부분수리와 장기수선충당금 - 수선유지비 구분 사용 ①

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‘장기수선계획’ 이것만은 알고 가자 <5>

유신비 본부장

장기수선계획을 수립 또는 조정할 때는 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]의 장기수선계획 수립기준을 토대로 장기수선계획서를 작성해야 한다. 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]에는 총 73가지의 항목이 있으며, 당초 주택법 시행규칙 [별표5]의 147개 항목에서 수선항목을 대폭 축소하고, 다수의 부분수선 해당 여부를 삭제한 것이다.

이는 부분수선의 경우 수선시기와 수선율을 예측하기 어려워 오히려 적시에 수선공사를 시행하는 데 장애가 되거나 실무적으로 수선금액이 크지 않은 경우가 많다. 또한 공사 성격상 계획수선에 의한 예방조치보다는 사후적 성격의 공사에 가까워 소유자보다는 현재 사용자의 직접적인 이익과 관련이 있기 때문이었을 것으로 사료된다.

이로 인해 공동주택 관리현장에서는 당초 부분수선이 있었으나 전면수선만 남은 항목을 중심으로 ‘어디까지 전면수선으로 인정할 것인지’에 대한 혼란이 발생함에 따라, 전면교체만 있고 부분수리가 없는 항목을 포함해 장기수선계획 수립기준 상의 항목에 대한 전면교체(전면수리) 인정기준의 필요성이 대두됐다.

따라서 국토교통부는 2017년 LH와 함께 발간한 ‘장기수선계획 실무 가이드라인’을 통해 부분수선 항목이 삭제됐으나 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금을 사용할 수 있는 기준을 제시하기 위해 각 공종별 전면수선의 ‘최소단위’를 정의하고, 최소단위 이하는 수선유지비를 사용할 수 있도록 했다.

전면수선의 인정기준은 주요시설의 공간적·기능적 독립성을 고려해 설정했으며, 항목(주요시설, 공종)의 특성에 따라 A타입(공간적 구분), B타입(기능적 구분), C타입(단지 전체에 걸쳐 하나의 단위로 적용) 중 하나를 선택해 전면수선 최소단위를 제안했다.

① (A타입) 공간적 구분: 해당 항목의 공사가 명확히 구분되는 동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등의 공간에 부속되는 경우. 이 경우 단지 전체가 수선범위가 아니더라도 구분된 공간 내 해당 항목의 수선공사는 전면수선으로 인정한다. 주로 건축분야(도장, 방수 등)에 해당한다.

예를 들어 여러 개의 동으로 이뤄진 단지에서 옥상 우레탄방수공사(고분자도막방수) 집행 시 전체 동의 옥상을 모두 방수공사하는 것이 아닌 1개 동의 옥상만 방수공사를 하더라도 각 동이 공간적으로 명확히 구분되기 때문에 이는 전면교체에 해당한다. 반면에 누수가 발생해 옥상 일부분만 방수처리를 하는 경우에는 해당 누수 부분이 공간적 구획이 돼 있지 않으므로 모든 동의 누수부분을 각각 보수하더라도 부분수리에 해당되며, 공동주택관리법 시행규칙 [별표1] 기준으로 장기수선계획을 수립했다면 고분자도막방수 항목에는 부분수리가 정의돼 있지 않으므로 수선유지비 사용이 가능하다. 도장공사도 마찬가지다.

② (B타입) 기능적 구분: 여러 부품이 결합돼 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 경우에 하나의 제품 교체도 전면수선으로 인정한다. 이 경우 해당 제품이 동일한 공간에 복수로 있거나, 단지 전체에 분포하는 것은 고려 대상이 아니다. 주로 전기·정보통신 분야 및 기계분야에 해당되며, 제품 1개의 교체도 전면교체이므로 장기수선충당금을 사용해야 한다.

예를 들면 감지기, 스프링클러 헤드, CCTV 카메라 등의 경우 각각이 독립적인 기능을 하기 때문에 1개만 교체해도 전면교체에 해당한다. 따라서 감지기 1개, 스프링클러 1개, 카메라 1대만 교체하더라도 무조건 장기수선충당금을 사용해야 하며, 이 경우 각각의 제품 1개를 교체할 때마다 장기수선계획서를 수시조정 하기는 어려우므로 총론에 근거를 마련해 소액지출로 선 집행 후 차기 조정 시 사용내역을 반영할 수 있다.

또한 급수펌프나 배수펌프도 마찬가지다. 부스터펌프의 경우 급수펌프 여러 대가 한 세트로 작동하지만, 그중 한 대만 교체해도 전면교체에 해당한다.

③ (C타입) 단지 전체에 걸쳐 하나의 단위로 적용: 공간적으로 구분되는 특정 부위도 아니고, 독립적 기능을 하는 제품이 설치된 것도 아닌 경우. 이전과 같이 단지를 기준으로 전체를 교체하는 것을 전면수선으로 한다.

별도의 구획 없이 단지 전체에 걸쳐 있는 차도(아스팔트 포장), 단지 구획 울타리, 보도블록 등이 해당되며, 해당 항목들은 전체를 교체해야만 전면교체에 해당된다. 다만 아스팔트 포장이나 보도블록의 경우 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]에 부분수리가 정의돼 있으므로 단지 내 전체 중 일부분의 보수도 수선유지비가 아닌 장기수선충당금을 사용해야 한다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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