[기고] 공동주택 장기수선계획 조정과 과태료
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공동주택관리법 제29조 제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다고 명시하고 있다.
그리고 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용해야 하고 장기수선계획에 없는 공사를 시행하고자 할 경우 장기수선계획을 검토·조정 후 장기수선충당금을 사용해야 한다.
그럼에도 장기수선계획을 검토하지 않거나 수립된 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용하지 않으면 아래 공동주택관리법 시행령 별표9에 따른 과태료 행정처분이 발생할 수 있다.
입주자대표회의와 관리주체가 임의로 장기수선계획을 검토하지 않거나 장기수선충당금을 사용해 과태료 처분이 발생하는 대표적인 사례를 살펴보면 다음과 같다.
첫째는 장기수선계획의 조정 사항이 없어 정기 검토를 이행하지 않은 경우다. 조정 사항이 없다 할지라도 3년마다 장기수선계획을 검토해 이를 입주자대표회의에 보고하고 조정할 것을 결정하면 그에 따르고 조정의 필요성이 없다고 결정한다면 그에 대한 검토사항을 기록해 보관해야 한다. 검토 대상은 공사종별, 주기, 단가, 계획기간, 공사종별의 구체적인 상태 등이며, 이에 대해 장기수선계획에 포함된 내용과 일치하지 않은 사항이 있는지, 내용연수에 이르지 않았음에도 문제가 발생할 여지가 있는지, 장기수선계획과 관련된 민원이나 의사표시가 있는지 등을 검토해야 한다.
둘째 사례는 예기치 못한 요인으로 시설물을 장기수선계획과 상이하게 교체 및 보수해야 할 상황이 발생했을 때 장기수선계획을 조정하지 않고 장기수선충당금을 사용하거나 입대의 의결만으로 장기수선충당금을 장기수선계획과 다르게 사용하는 경우다. 이는 과태료 1000만원의 행정처분이 발생하게 되는 경우로 장기수선계획과 맞지 않은 장기수선충당금의 사용에 대한 입대의의 결의가 있었다 하더라도 이는 장기수선충당금을 전용하는 행위이므로 그 결의는 무효사항이 되며 똑같이 과태료 1000만원의 행정처분 대상이 된다.
다음은 장기수선계획 검토 및 조정을 위해 반드시 알아야 하는 대표적인 질의 내용이다.
Q. 공동주택관리법 제29조 제2항에 따라 입대의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토해야 하는데 3년마다의 의미는?
공동주택관리법 제29조 제3항에 ‘3년이 경과하기 전’의 조정을 규정하고 있는 내용에 따라 ‘3년마다’의 의미는 ‘36개월마다’로 해석한다. 그리고 공동주택 여건에 따라 장기수선계획을 검토하는 데 기간이 필요한 경우라면 미리 검토를 시작해 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하고 필요한 경우 조정해야 한다.
Q. 장기수선계획 조정 후 3년이 경과하기 전에도 검토, 조정이 가능한지 또 장기수선계획 조정 시 정기조정을 하고 다음 해에 수시조정을 한 경우 최종 조정 년도의 기산 시점은 언제인지?
입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. 3년마다 검토하는 것은 정기검토, 3년 이내 조정이 필요해 검토하는 것은 수시검토(비정기검토)라고 칭한다. 이때 기산점은 정기검토를 기준으로 해야 하며 수시검토는 기산점으로 고려하지 않는다. 이 밖에도 장기수선충당금의 용도와 목적에 맞는 사용 및 적립 등 공동주택법의 장기수선계획에 관한 규정에 따라 관리를 이행해야 관련 법령에 따른 과태료 처분을 피할 수 있다. 공동주택관리법 시행령 별표9 과태료 부과기준에 해당하는 과태료 부과 대상은 공동주택 관리주체와 입주자대표회의인 만큼 관련 법령에 따른 장기수선계획의 검토 및 조정과 장기수선충당금의 올바른 사용 등에 대한 사항을 다시 한 번 잘 이해하고 관리해 나가야 할 것이다.
