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장기수선계획의 인계는 크게 최초의 인계와 관리업무 수행 중의 인계로 나눠진다. 최초의 인계는 사업주체가 사용검사를 신청할 때 수립한 장기수선계획을 승인 후 관리주체가 구성되면 장기수선계획을 인계하는 것이고, 관리업무 수행 중의 인계는 관리주체가 변경될 때 기존의 관리주체가 새로운 관리주체에게 장기수선계획과 관리업무를 인계하는 것이다.

먼저 최초의 장기수선계획 인계 과정은 공동주택관리법에서 찾을 수 있다. 제29조에 의하면 장기수선계획 수립 대상 공동주택을 건설·공급하는 사업주체나 (주택법 제66조에 따라) 리모델링을 하는 자는 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다. 이 때 사용검사권자는 사업주체(또는 리모델링하는 자)에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

최초 장기수선계획 인계 이후 관리업무 수행 중 관리주체가 변경됐을 때에도 관리주체 간의 관리업무 및 장기수선계획의 인계가 이뤄진다. 관리회사나 관리사무소장이 변경돼도 장기수선계획이 변하는 것은 아니므로 명확한 인수·인계가 필요하다.

Q. 기존 관리주체와 새로운 관리주체 간의 인계 서류에는 무엇이 있는지.

A. 공동주택관리법 시행령 제10조4항에 따르면 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 공동주택관리법 제13조 제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에게 인계할 때에는 입주자대표회의 회장 및 1명 이상의 감사 참관 하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인해 다음 각 호의 서류를 인계해야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같다.

1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 공동주택관리법 제32조에 따른 안전관리계획
2. 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 장기수선충당금의 적립현황
4. 공동주택관리법 제24조 제1항에 따른 관리비예치금의 명세
5. 공동주택관리법 제36조 제3항 제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황 

6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항 

Q. 기존 관리주체의 계약 종료일까지 새로운 관리주체에게 인계가 이뤄지지 않은 경우에는 어떻게 해야 하는지.

A. 공동주택관리법 시행령 제10조 제2항에 따르면 공동주택관리법 제13조 제2항에 따른 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성해야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계해야 한다.

공동주택관리법 시행령 제10조 제2항에도 불구하고 기존 관리의 종료일까지 인계·인수가 이뤄지지 않은 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한다)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계해야한다. 이 경우 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

공동주택관리법의 과태료 조항을 보면 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 이처럼 관리업무의 인계는 법 조항에서 매우 중요하게 다루고 있다. 또한 꼼꼼한 관리업무 및 장기수선계획의 인계·인수는 관리주체의 업무 혼선을 줄이고 관리업무의 효율성을 높일 수 있기 때문에 바람직한 인계 문화 정착을 위해 모든 관리주체는 인계·인수에 대한 중요성을 꼭 상기해야 할 것이다.

(주)아파트너스 경영기획실 이수민

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