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[기고] 집합건물과 장기수선충당금

(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금<22>: 장기수선충당금과 관련한 사례 및 유권해석(7)

장기수선충당금은 공동주택 공용 시설물의 효율적인 유지관리를 위해 소요되는 비용을 적립하고자 함에 목적이 있으며, 이는 장기적으로 공동주택을 쾌적하고 편리한 주거공간으로 만들며 공동주택의 수명을 연장시킴에 따라 자산가치가 향상될 수 있다.

그러함에 따라 장기수선충당금은 공동주택의 소유자가 부담해야 하고, 세입자가 사용기간 동안 납부했을 경우 반환받을 수 있는 권리가 주어지며 해당법령은 다음과 같다.

공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립)
① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

상가건물은 공동주택관리법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)을 적용받음에 따라 장기수선충당금을 세입자가 사용기간 동안 납부한 후 임대차기간이 종료된 이후 그동안 납부한 장기수선충당금을 반환받지 못하는 사례가 발생하며 집합건물법에 의한 유권해석은 다음과 같이 볼 수 있다.

○ ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라 함)에는 ‘공동주택관리법’상 공용부분의 장기수선계획(공동주택관리법 제29조)이나 장기수선충당금의 적립(공동주택관리법 제30조)과 같은 규정을 두고 있지 않다. 그렇지만 건물 등의 관리 또는 사용에 관해 집합건물법에서 규정하지 않은 사항에 대해서는 각 건물의 특성에 맞게 구분소유자들이 자치적으로 규약에서 정하는 것은 가능하다(제28조 제1항).    

○ 즉, 공용부분의 장기수선계획이나 장기수선충당금의 부과와 징수 및 그 반환 등에 관한 사항에 대해서는 해당 집합건물의 규약으로 규율해야 할 사안으로 판단된다. 

○ 한편, 집합건물법에 의하면, 공용부분의 관리비용은 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자(구분소유자)가 그 지분의 비율(제12조 참조)에 따라 부담해야 한다(제17조). 즉, 관리단에 대해 관리비 채무를 부담하는 자는 원칙적으로 구분소유자이나, 그 채무에 대해 구분소유자가 제3자에게 인수하는 내용의 약정(예를 들어, 임대차 계약 등)을 하는 경우에는 그 약정에 따라 제3자에게 그 채무를 부담시키는 것은 가능할 것이다.

○ 구분소유자와의 임대차 계약에 의해 관리비용을 부담하기로 약정한 것이라면, 장기수선충당금의 부담자가 누구인지에 대해서는 해당 계약의 구체적인 내용도 검토하여야 할 것으로 판단된다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항에 따라 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있다고 하고 있으며, 상기 유권해석 또한 장기수선충당금에 대해 집합건물법에서 규정하고 있지 않으므로, 해당 건축물의 규약에 따라 자체적으로 부담주체 및 반환여부를 정할 수 있다고 해석된다.

관련 내용을 참조해 상가건물 및 기타 건축물의 관리자 및 관계자는 장기수선충당금과 관련한 사항을 규약으로 정해 보다 나은 건축물 관리에 이바지하길 기대해본다.

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