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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (16) - ◈분양･임대 혼합주택의 장기수선계획 (2)

장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (16) - ◈분양･임대 혼합주택의 장기수선계획 (2)

지난 기고에 이어 이번 기고에서는 혼합주택 단지의 장기수선충당금과 특별수선충당금 적립에 관한 내용 및 장기수선계획 검토, 조정 업무 그리고 장기수선계획에 따른 수선 공사 집행 업무에 대해 살펴보도록 하겠다.
분양주택의 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조 및 동법 시행령 제31조에 의거해 장기수선계획에 따른 총 수선계획기간 중 발생하는 공사비를 기준으로 해 관리규약 요율에 따른다.

이와는 달리 임대주택의 특별수선충당금 적립은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제3항 및 공공주택 특별법 시행령 제57조 제4항에 따라 사업계획승인 당시의 표준건축비를 기준으로 한다.
민간임대주택은 표준건축비의 1만분의 1의 요율에 따르며, 공공임대주택 중 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택은 표준건축비의 1만분의 4 이외 공동주택은 민간임대주택과 동일한 요율인 1만분의 1의 요율에 따른다.

혼합주택 단지에서는 장기수선계획에 따른 수선계획금액 중 분양분의 공사비만을 고려해 장충금의 적립 요율의 기준을 마련해야 한다.
여기서 장충금과 특별수선충당금의 적립 시기는 동일하므로 사용검사일 또는 임시사용 승인일로부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립할 수 있도록 해야 한다.
분양주택의 장충금 사용은 공동주택관리법 제30조 제4항 및 동법 시행령 제31조 제4항에 따라 장기수선계획에 의거해 장충금 사용계획서를 작성한 후 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하며 임대주택의 특별수선충당금은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제5항, 제7항 및 공공주택특별법 시행령 제57조 제6항, 제8항에 따라 미리 해당 임대주택의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의해야 하며, 이외에 특별수선충당금의 사용방법, 세부 사용절차, 그 밖에 필요한 사항은 장기수선계획으로 정한다.
혼합주택 단지에서는 일반적으로 분양주택의 입대의와 임대주택의 사업자와의 협의를 통해 관리면적의 비율에 따라 안분해 장충금을 사용하는 관례가 있다.

마지막으로 장기수선계획의 검토에 대해서는 분양주택은 공동주택관리법 제29조 제2항, 제3항에 따라 입대의와 관리주체는 3년마다 검토하고, 필요한 경우 조정해야 하며, 주요시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
임대주택은 장기수선계획의 검토에 대해서는 별도로 법령으로 규정하고 있지 않으므로 임대사업자 및 임차인대표회의 등 단지 내 구성원 간의 협의를 통해 임대사업자의 대수선 사업계획에 맞춰 장기수선계획도 유기적으로 운영함과 동시에 장기수선계획의 검토시기를 정하는 것이 바람직하다.
혼합주택 단지에서는 입대의 및 임차인대표회의 관리주체, 임대사업자와의 협의를 통해 입주자 의견 수렴 등 임대사업자의 대수선 사업계획을 고려해 검토 시기를 별도로 관리규약에 규정해 3년마다 검토하는 것을 권고한다.
지난 기고에서 언급한 바 분양, 임대가 혼합돼 있는 혼합주택 단지의 관리현장에서는 공동주택관리법, 민간임대주택에 관한 특별법, 공공주택특별법을 정확히 숙지해 한 쪽에 치우치지 않고 거주자 모두가 평등한 권리를 누릴 수 있는 관리가 이뤄져야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr 

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