◈장기수선계획의 검토 기산점

장기수선계획은 공동주택의 급격한 노후화를 예방하기 위해 장기수선충당금의 적립을 통해 안전사고 예방 및 내용 연수 증대에 목적이 있다.
철근콘크리트 구조물의 내구연한은 30~50년을 기준으로 하며(법인세법 참조) 사용기간 동안 적절한 시기에 유지보수가 필요하다
하지만 30~50년이라는 긴 시간동안 발생하는 모든 유지보수에 대한 사항(공사시기, 공사실행금액, 공사방법 등)을 정확히 예측할 수 없으므로 공동주택관리법령에서는 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 3년마다 검토해야 한다고 규정하고 있다.
지난 기고에 이어 이번 기고에서는 장기수선계획의 검토, 조정에 따른 기산점 설정 및 해석과 관련한 몇가지 오류에 대해 살펴보겠다.

공동주택관리법 제29조(장기수선계획)
② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 한다.
③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

상기 법령의 내용과 같이 입주자대표회의와 관리주체는 검토 후 필요한 경우 조정해야 하지만 일부 공동주택 관리현장에서는 검토 후 조정이 필요하지만 여러 사유로 인해 조정업무를 미루는 경우가 있다.
하지만 보다 효율적인 업무수행을 위해서는 검토 후 즉시 조정업무를 진행해야 하며, 전문적인 조정안을 도출하기 위해 필요한 경우 전문가(전문기관, 전문업체)의 자문을 통하면 효율적인 업무추진이 될 수 있다.
매 3년마다 검토하는 것은 정기검토, 3년 이내 조정이 필요해 검토하는 것은 수시검토(비정기검토)라고 칭한다.
이 때에 기산점은 정기검토를 기준으로 해야 하며 수시검토는 기산점으로 고려하지 않는다.
예를 들어 2016년 4월이 직전 정기검토인 경우 조정이 필요해 2.0.1.8년 4월에 수시검토를 진행했을 때 차기 정기검토일은 직전 정기검토일인 2016년 4월을 기준으로 한 3년 뒤인 2019년 4월이 정기검토일이 돼야 한다.
또한 매 3년은 36개월로 해석하므로 36개월을 초과해 검토하지 않도록 각별한주의가 필요하다.
2014년 6월 25일에는 장기수선계획의 검토에 관한 특례법이 시행돼 2014년 6월 25일을 기준으로 해 과거 3년 이내 검토한 경우 해당일을 기산점으로 해 매3년마다 검토를 의무화했으며, 과거 3년 이내 검토한 이력이 없을 경우 2014년 6월 25일부터 2014년 9월 25일 이내에 반드시 검토한 후 해당일을 기산점으로 해 검토를 의무화했다.
하지만 일부 단지에서는 특례기간 내 검토를 행하지 않고 장기수선계획을 운영하고 있으며, 특례기간 내 검토를 하지 않은 공동주택 관리현장에서는 빠른 시일 내 입주자대표회의 의결 및 입주자 과반수 동의를 통해 검토를 진행한 후 해당 일자를 기준으로 해 기산점을 설정하면 된다. 
특례기간 중 검토를 미 이행한 단지의 기산점 설정과 관련한 사항은 지방자치단체의 해석이 상이할 수 있다.

(주)아파트너스 김슬빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr