장기수선계획 수립기준으로 수선항목을 규정하고 있는 사항에 대해서 수선공사 집행 시 반드시 장기수선충당금을 사용해야만 하며, 규정하고 있지 않은 사항에 대해서는 수선유지비 및 기타 계정과목을 사용해 수선 공사를 집행할 수 있다.
장기수선계획의 수선항목기준은 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 따르며, 별표 1에서 정하고 있는 수선항목의 개수는 73개다.

2016년 8월 12일 시행된 공동주택관리법 이전의 법령인 주택법에서 정하고 있는 장기수선계획 수립기준 수선항목의 개수는 147개였으며, 이때 수선항목의 축소뿐만 아니라 수선방법의 변동으로 인해 대다수 항목의 부분수선이 삭제되고 10여 개 항목만 부분수선이 가능하도록 변경됐다.

부분수선의 삭제 이유는 다음과 같다.

첫 번째, 부분수선의 수선시기와 수선율을 예측하기 어려워 오히려 적절한 공사시기에 장애가 될 가능성이 존재하기 때문이다.

두 번째, 공사의 성격상 장기수선계획에 의한 사전 방지 조치보다는 사후 공사에 가까우며, 실무적으로 수선공사 집행 금액이 크지 않기 때문이다.
마지막으로 부분수선에 따른 수선공사 집행사항을 보면 소유주의 이익에 반해 사용자의 직접적인 이익과 관련이 많기 때문이다.

상기의 내용에 따라 부분수선은 장충금을 사용하는 자본적 지출의 성격으로 보지 않는다는 의미로 해석해 수선유지비를 사용할 수 있다고 해석되어진다.
즉, 전면수선은 장충금, 부분수선은 수선유지비로도 사용할 수 있는 것으로 된다.
하지만 공동주택 관리현장에서는 장기수선계획 수립기준 개정에 따른 부분수선항목의 대폭 축소로 인해 부분수선과 전면수선에 대한 해석의 차이가 발생하며, 이로 인해 장충금과 수선유지비를 구분하지 못하는 경우가 발생한다.
이번 기고와 다음 기고에서는 현장에서 발생하는 부분수선과 전면수선의 해석의 기준을 제시함으로써 전면수선의 인정범위에 따른 장충금 사용 가능여부를 제시하고자 한다.

첫 번째, 공간적 구분 가능의 유무다.
단지 전체의 수선범위가 아니라도 구분된 공간 내 해당 공사는 전면수선으로 인정돼 반드시 장충금을 사용해 수선 공사를 집행해야 한다.
주로 건축 공사에 해당되는 이 기준은 동별로 나눌 수 있거나, 현관 출입구와 같이 독립된 공간으로 구분 지을 수 있을 경우 해당된다.

예를 들어 전체 5개동 중 1개 동만 옥상방수공사를 집행할 경우 부분수선으로 해석할 수 있으나, 이는 공간적으로 구분이 가능하므로 전면수선으로 인정한다.
하지만 한 개동의 옥상공간에서 일부 공간만 공사하는 경우는 명확한 공간적 구분이 어려우므로 이 경우는 전면수선으로 인정하지 않는다.

이외 한 개의 동만 도장공사를 하는 경우 또는 관리동만 공사를 하는 경우를 예로 들 수 있다.

다음 기고에서는 상기내용 이외에 전면수선의 인정범위에 대한 내용을 살펴봄과 동시에 실제 공사집행 금액에 따른 장충금과 수선유지비의 구분방법에 대해 참조할 수 있는 사항을 알아보도록 하겠다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사