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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (12)

장기수선계획은 공동주택관리법 제30조 제2항에 따라, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며 하자보수와 관련한 사항에 대해 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우도 사용할 수 있다.

하지만 건축, 전기, 기계 등 기타 공종의 예측이 불가한 사고에 대해 수선공사가 필요할 경우에는 원칙에 따라 장기수선계획을 조정한 후 조정된 장기수선계획에 따라 수선 공사를 집행해야 한다.
하지만 국토교통부 유권해석에 따라 불가피한 상황에 한해 법령에서 정한 장기수선계획의 조정 및 장충금의 사용에 대한 예외적인 사항을 인정하고 있다.
앞선 기고에서 다뤘던 긴급수선 또한 이와 같은 취지며, 이번 기고에서는 소액지출에 대해 다루도록 하겠다.
소액지출이란 갑작스런 배관의 누수, 배수펌프의 고장, 승강기 고장 등 예기치 못한 경우 장기수선계획의 수선주기에 따라 수선이나 보수를 할 수 없을 때 예외적으로 소액의 범위 내에서 장기수선 대상범위와 사용요건, 금액한도를 정해 사용이 가능하도록 규정하는 것을 의미한다.
소액지출 수선대상 시설물의 대표적인 예로는 화재감지기, 스프링클러 헤드, 가구 내 설치된 스피커 등 공동주택관리법 시행규칙 별표1을 토대로 해 장기수선계획에 반영돼 있는 항목이며, 이는 단지 전체에 걸쳐 설치된 단위 개수가 많고 단가가 소액인 항목으로 일부 교체가 잦은 시설물들이 대상이 된다.
장기수선충당금 소액지출을 활용하기 위해서는 장기수선계획 총론에 사용요건 및 사용절차, 사용금액의 범위 등을 정해야 한다.

첫 번째, 장충금 소액지출 사용요건에 대한 예시는 다음과 같다.
1. 긴급한 고장이나 문제가 발생했으나 장기수선계획의 주기에 이르지 않았을 것
2. 긴급한 보수를 요하는 경우로서 장기수선계획 주기를 기다릴 수 없는 긴급성이 있을 것
3. 신변 안전이나 그로 인해 시설물 또는 입주민에게 2차 피해가 현존하고 중할 것
4. 장기수선계획에 포함돼 있어야 하고, 소액일 것
5. 소액이고 지속적이고 반복적일 것

두 번째, 사용절차는 공동주택관리법 시행령 제31조 제4항에 따라 장충금 사용계획서를 작성한 후 입주자대표회의 의결을 거쳐 장충금을 사용해 교체나 보수를 먼저 실시하고 차후 도래하는 정기검토 또는 수시검토 시 수선내역 및 장충금 사용내역을 장기수선계획에 반영해야 한다.
세 번째, 사용금액의 범위는 일반적으로 수의계약 금액의 상한선인 300만원 미만으로 설정하는 경우가 대부분이며, 이는 공사 건당 또는 연간, 월간 기타 사항에 따라 해당 단지의 특성을 고려해 정할 수 있다.
또한 항목별 장기수선공사비의 10% 이내의 범위로 규정하는 경우도 있으며 단지의 노후화로 인해 소액지출에 따른 수선이 잦을 경우 300만원을 초과해 설정할 수 있다.
공동주택은 예측할 수 있는 수선만 발생하지 않으므로 예기치 못한 사고 등 불가피한 공사가 필요한 경우에 대비해 장기수선계획 총론에 긴급수선 (긴급지출), 소액지출에 관한 내용을 정해 장충금의 예외적 사용을 설정하고, 이를 통해 보다 나은 주거환경 구축에 힘써야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

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