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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (14)

◈사업주체와 장기수선계획

​장기수선계획의 최초 작성은 사업주체가 작성해 사용검사 시 사용검사권자에게 제출하며 사용검사권자는 입주자대표회의가 정한 관리주체에게 인계하는 절차로 이뤄지며 관련 법령은 다음과 같다.

공동주택관리법 제29조(장기수선계획) 
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 주택법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 주택법 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. 
1. 300가구 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

하지만 사업주체가 최초 작성한 장기수선계획에서의 오류가 발생해 이를 인계받은 관리주체가 어려움을 겪고 있다.
장기수선계획은 공동주택 공용부분 시설물의 효율적인 유지관리를 위해 필요한 계획을 의미하며, 그에 따라 공동주택의 전유부분의 시설물은 장기수선계획에 반영하지 않는다.
그러나 몇몇 공동주택의 장기수선계획서에는 가구 전유부분의 시설물인 양변기, 세면기 등을 반영해 적절하지 않은 장기수선계획을 인계함에 따라 어려움을 겪는다.

이외에도 시설물의 물량산출 및 공사금액 산정에 대한 오류도 발생하며, 그중 하나인 옥상 방수공사의 면적산출 오류에 대해 살펴보겠다.
일반적으로 건축면적이란 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미하며 보통은 1층의 바닥면적이 해당된다. 

일반적인 건축물의 형태를 가정했을 때 옥상방수 면적은 건축면적과 유사해야 하지만 실제 건축면적의 2~3배를 초과하는 면적으로 산정된 적절하지 않은 장기수선계획이 인계되기도 한다.

공동주택 시설물의 유지보수에 소요되는 비용을 산출해 시설물의 수선주기에 맞게 적절히 개·보수하며 이에 발생하는 비용을 충당함에 목적이 있는 장기수선계획을 부적절하게 작성해 인계하면 공동주택을 장기적으로 쾌적하고 편리한 거주공간으로 만들고자 함에 어려움이 발생한다.

공동주택 관리현장에서는 상기와 같은 장기수선계획의 오류가 발생할 경우 공동주택관리법 제29조 제1항의 내용에 의거해 사용검사권자의 협조를 통해 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구해 적절한 장기수선계획을 인계받아 보다 나은 관리를 통해 안전사고 예방 및 건축물의 장수명화를 도모할 수 있도록 힘써야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr 

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