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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (5) 

◈장기수선계획의 검토 및 조정(2)

앞선 기고에서 다뤘던 바 “장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정할 수 있다”고 공동주택관리법령에서 규정하고 있다.

이와 관련한 법령은 2013년 12월 24일에 주택법 일부 개정을 통해 2014년 6월 25일 시행됐으며, 개정 이전에는 장기수선계획의 매 3년 주기에 대한 검토가 의무사항이 아니었음을 알 수 있다.

해당 법령이 개정돼 시행 당시 장기수선계획의 검토에 관한 특례를 통해 모든 공동주택의 장기수선계획 검토를 의무화했으며, 이와 관련한 법령은 다음과 같다.

제7조(장기수선계획의 검토에 관한 특례) 이 법 시행 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 제47조 제2항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일(2014. 6. 25.)부터 3개월(2014. 9. 25.) 이내 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 한다.

해당 법령에 따라 2014년 6월 25일을 기준으로 과거 3년 이내 검토한 경우 해당일을 기산점으로 해 매 3년마다 검토를 의무화했으며, 과거 3년 이내 검토한 이력이 없을 경우 2014년 6월 25일부터 2014년 9월 25일 이내에 반드시 검토한 후 해당일을 기산점으로 해 검토를 의무화했다.

하지만 일부 공동주택에서는 장기수선계획의 기산점 설정에 따른 오류가 발생하고 있으며 매 3년 주기를 잘못 해석하는 경우가 발생하고 있다.

첫 번째, 3년을 36개월로 해석하지 않고 검토해 기산점 설정에 대한 오류가 발생한다.
예를 들어 2014년 1월에 검토한 경우 3년 이후인 2017년 1월에 검토해야 하지만 3년을 36개월로 해석하지 않고 2017년 1월을 경과해 검토하는 경우가 발생한다.

법령에서 정한 3년이란 36개월을 의미하는 것이므로 공동주택 관계자는 해당내용을 반드시 숙지해 검토 시 각별한 주의가 필요하다.

두 번째, 3년 이내 수시조정(비정기 조정)할 경우 기산점 해석에 대한 오류가 발생한다.
법령에 따라 3년 이내에 조정이 필요한 경우 입주자 과반수 동의를 통해 장기수선계획을 조정할 수 있다.

이때 수시조정한 경우는 기산점으로 고려하지 않아야 하지만 수시조정 시점을 기준으로 해 기산점을 변경시켜 검토하는 경우가 발생한다.

예를 들어 2014년 1월 3년차 검토한 후 2015년 1월에 입주자 과반수 동의를 통해 수시조정을 했을 때 기산점을 2015년 1월을 기준으로 해 3년 이후인 2.0.1.8년 1월을 검토시기로 고려하게 되면 기산점 해석의 오류가 발생하는 것이다.

3년 이내 발생한 수시조정은 기산점으로 고려하지 않고 2014년 6월 25일 시행된 법령에 따라 최초 설정한 기산점을 토대로 매 3년의 검토가 이뤄져야 한다.

또한 3년 이내 조정이 필요해 과반수 동의를 받는 대상은 법령에서 정한 ‘입주자’이므로 ‘입주자 등’과 혼동하지 않고 공동주택 소유자의 동의를 통해야 한다는 점도 주의해야 한다.

장기수선계획은 수립 및 운영업무도 중요하지만 매 3년마다 반드시 검토해야 하는 업무 또한 중요하므로 검토방법 및 기산점 해석 및 설정에 대한 내용을 숙지해 보다 효율적인 공동주택 관리에 도움이 되길 기대해 본다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

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