장기수선계획은 앞으로 다가올 공동주택의 유지보수비를 마련하기 위한 비용의 적립과 시기적절한 유지보수를 하는 데 목적이 있다.

하지만 유지보수비를 일시에 입주자에게 징수하면 적기에 자금 확보가 어려울 수 있으며 그로 인해 시기적절한 유지보수가 이뤄지지 못할 수 있다.
그리하여 장기수선계획에 따라 유지보수에 발생할 수 있는 비용을 사전에 미리 적립해 필요 시에 사용하도록 관련 내용을 장기수선계획으로 정하고 있다.
또한 장기수선계획은 시설물의 수선주기와 수선방법 및 수선비율을 정해 시기적절한 유지보수와 우발적인 상황에 대한 유지보수에 대비해야 한다.

우발적인 상황에 대한 유지보수란 태풍으로 인한 옥상누수, 제품하자 및 기타요인에 의해 일상생활에 현저히 지장이 발생하는 상황 등 여러 가지 상황에 따른 예기치 못한 상황에 대한 유지보수를 말한다.
공동주택관리법령에 따르면 시설물의 유지보수가 필요할 경우 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 하고 관련법령은 다음과 같다.

제29조(장기수선계획)
②입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수ㅍ야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 한다.

상 기법령에 따르면 우발적인 상황에 대한 유지보수는 불가능할 것으로 보인다.
하지만 공용부위 주요시설물의 우발적인 상황에 따라 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 장기수선계획 총론에 관련 근거를 마련해 입주자대표회의 의결에 따라 장충금을 사용할 수 있도록 하며, 관련 내용은 추후 장기수선계획 조정 시 반영하는 예외사항을 허용하고 있다.
이와 같은 예외사항에 대한 내용을 긴급수선 또는 긴급공사, 긴급지출이라고 칭한다.
긴급수선은 장기수선계획에 따라 수선주기가 도래하지 않아도 긴급수선이 가능한 상황을 장기수선계획 총론에 규정하고 있으며 상황에 대한 예시는 다음과 같다.

1. 건물외부의 지붕이나 외벽 등의 문제로 누수가 발생한 경우
2. 변전설비의 고장으로 수전할 수 없거나 전원공급이 어려운 경우
3. 승강기 고장으로 안전에 위험이 있거나 사용이 불가능해 긴급히 보수해야 하는 경우
4. 급수설비 고장으로 급수공급이 불가능한 경우
5. 난방, 급탕설비의 고장으로 공급이 불가능하거나 배관 및 밸브류 고장으로 누수가 발생하는 경우
6. 옥외 부대시설, 복리시설에 문제가 발생해 안전에 위험이 발생한 경우

상기 내용에 따라 예기치 못한 우발적인 상황에 대해 장기수선계획 총론에 긴급수선 근거를 마련해 수선 공사를 집행해 안전사고를 예방하며 긴급수선에 따라 발생하는 행정절차 또한 적절히 이뤄져야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사