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장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (4)

◈장기수선계획의 검토 및 조정(1)

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장기수선계획은 사업주체가 최초 수립한 이후 관리주체 및 입주자대표회의가 3년마다 검토해야 하고 필요한 경우 조정할 수 있으며, 이와 관련한 법령은 다음과 같다.

공동주택관리법 제29조(장기수선계획)
② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

장기수선계획은 공동주택의 시설물 및 건축물의 효율적인 유지관리를 도모하고자 짧게는 30년 길게는 50년 이상을 내다보고 수립한다.

하지만 30~50년이란 기간 동안 각각의 시설물 및 건축물이 반드시 설정된 시점에 유지보수가 발생하지 않을뿐더러 예기치 못한 상황으로 인해 유지보수가 발생할 수 있어 장기수선계획에 따른 공사집행 시점이 변동될 수 있다.

또한 최초 장기수선계획 수립 이후 시간이 지남에 따라 물가상승률에 따른 공사비 또한 상승할 수 있는 가능성이 존재한다.

이러한 변수가 많은 관계로 공동주택관리법에서는 3년마다 반드시 검토가 이뤄져야하며 조정이 필요한 경우 조정할 수 있다고 규정한 것이다.

최초 장기수선계획 수립 시에는 공동주택관리법 시행규칙 별표1을 기준으로 해 사업주체가 수립하게 되며, 별표 1에는 수선항목 및 수선방법, 수선주기, 수선율을 규정하고 있다.

하지만 모든 건축물의 구조 및 시설물이 동일하지 않으며 기타 여러 요인에 의해 수선방법 및 수선주기가 달라질 수 있다.

그리하여 3년차 정기검토 및 조정 시기 및 3년 이내 발생하는 수시검토 및 조정 시기에는 해당 건축물의 특성을 반영해 수선주기 및 수선율을 변동할 수 있으며, 별표1로 규정하고 있지 않은 시설물은 입주자 의견수렴을 통해 장기수선계획에 추가로 반영해 장기수선충당금 부과 및 장기수선계획에 의한 공사집행이 가능하게 된다.

상기 내용을 토대로 장기수선계획의 검토, 조정 시에는 최초 관리주체가 기존 장기수선계획을 토대로 단지 내 시설물의 유지보수 필요성 및 기타 사항을 고려해 조정이 필요할 것으로 판단될 경우 장기수선계획 조정안을 작성하며 이후 입주자대표회의 의결을 통해 조정이 이뤄진다.

즉, 관리주체는 조정안을 작성하고 입대의는 해당 조정안의 승인 여부를 결정하는 방식으로 이뤄진다.
또한 관리주체는 조정안을 작성하기 이전에 입대의와 사전 협의할 수 있다.

이와 관련한 법령은 다음과 같다.

공동주택관리법 시행규칙 제7조(장기수선계획의 수립기준 등)
② 법 제29조 제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.

이처럼 장기수선계획의 검토, 조정업무는 효율적인 공동주택 관리를 위해 반드시 필요한 동시에 매우 중요한 업무이다.

공동주택 관리 관계자는 3년마다 발생하는 해당 업무를 수행할 때는 단지가 현재 당면한 사항들을 반드시 고려해야 하며, 건축물의 특성 또한 고려해야 할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

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