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[기고] 아파트 절반 장기수선충당금 적립·관리 안 돼 ‘슬럼화 현상’

​(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금 <2> 장충금 제도의 현실과 이상​

지난 호에서 다뤘듯이 장기수선충당금은 공동주택의 장수명화 및 건축물의 안정성을 증진해 안전사고를 예방하는 것에 취지가 있다.

하지만 국내의 공동주택 사례를 살펴보면 장기수선충당금 제도의 취지에 부합하지 못하고 있는 상황들이 많이 발생한다.

이번 기고에서는 공동주택 관리 현장에서 발생하는 장기수선충당금 제도의 현실과 이상에 관해 다뤄보도록 하겠다.

국내 주택보급률은 2017년 통계기준 103%에 달한다. 즉, 실제 거주하는 가구 수에 비해 주택 공급량이 많다는 수치고, 노후화로 인한 주거의 질이 하락함에 따라 거주자가 없는 아파트, 이른바 유령아파트가 발생하고 있다는 반증이다.

대한민국은 1970년대부터 급격한 경제성장이 이뤄졌으며 이에 따라 주택의 공급도 늘어났다. 이 시기에는 주택보급률을 높이고자 주택공급에 치중했고 주택법의 모태격인 ‘주택건설촉진법’이 1973년도부터 시행돼 해당 법령을 통해 공동주택의 공급을 진행해 왔다.

주택공급에 치중돼 있는 ‘주택건설촉진법’을 통해 공동주택의 관리 또한 이뤄져 왔으며, 이후, 2003년 주택법으로 개정돼 공동주택 관리에 관한 법령을 보완하기도 했지만 약 30년이란 기간 동안 공급된 공동주택이 2.0.1.8년 기준으로 전체 공동주택의 약 40%에 달한다. ‘주택법’ 이후 2016년 시행된 ‘공동주택관리법’은 주택공급 이외 공동주택 관리에 관한 문제점들을 해결하고자 시행됐으나, 2016년 이전 ‘주택법’ 당시에 공급된 공동주택 또한 장기수선충당금 제도에 관해서는 부족한 점이 많다.

결국 대한민국의 약 50% 이상의 아파트는 장기수선충당금의 적립 및 관리가 이뤄지지 않음에 따른 슬럼화 현상이 발생하고 있다.

이러한 역사를 토대로 유추해 봤을 때 주택보급률이 100%를 초과해 빈집이 발생한다는 것은 당연한 이치다.

공동주택 이외에 오피스텔과 같은 업무시설도 주택의 목적으로 사용하는 경우가 빈번하지만 해당 건축물은 업무시설로 봐 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’로 관리가 이뤄지고 있다.

하지만 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서는 장기수선충당금과 관련한 규정이 부재해 건축물 관리자 및 입주자들에게 심각한 문제를 발생시키고 있다.

집합건물 또한 슬럼화 문제가 발생하기 전에 장기수선충당금제도의 마련이 시급하다고 생각한다.

우리나라의 장기수선충당금, 장기수선계획 제도의 모태는 일본의 공동주택 관리방법을 기초로 해 제도화 했으나 현재 일본은 공동주택의 내구연한을 100년 이상 내다보고 있는 점을 봤을 때 제도화 당시의 취지에 어긋나지 않았나 판단된다.

그리하여 최근 국토교통부 및 기타 산하기관을 통해 장기수선충당금의 최소 적립금액을 규정해 공동주택 관리에 박차를 가하겠다는 정책을 언급한 바 있으며, 과거 일부 지방자치단체에서는 “장기수선충당금을 기금화 해 공동의 재산으로 관리하는 방안을 추진한다”라는 정책을 언급한 바 있다.

또한, 2017년부터 전국의 몇몇 지방자치단체는 관내의 공동주택을 대상으로 장기수선계획, 장기수선충당금의 전수조사를 통해 공동주택 관리의 경각심을 심어주려는 시도를 보였다.

이외 공동주택에 거주하는 입주민의 의식이 높아지면서 장기수선충당금의 부과금액 및 적립현황에 따라 부동산 매매가의 변동이 발생하는 현상이 나타나면서 관련 규정을 정해 부동산 거래에 영향을 가하겠다는 의견도 펼친 바 있다.

하지만 관련 정책들이 과연 공동주택 관리의 본질적인 문제에 치중해 착안한 것인지에 대한 의구심을 갖게 된다.

지난 호에서 언급한 바 있지만, 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 징수 및 적립하도록 돼 있다. 하지만 최초 장기수선계획을 수립하는 사업주체(건설사)의 적절하지 않은 장기수선계획의 문제가 해결되지 않는 한 관련 정책은 효율적으로 추진될 수 없다. 또한, 공동주택 관리자인 주택관리업자의 교체로 인해 발생하는 장기수선계획, 장기수선충당금의 인수·인계 문제에 따른 사항도 검토해야 할 것으로 생각한다.

정부 및 관련기관에서는 공동주택 관리에 있어 중요한 장기수선충당금에 관련한 본질적인 문제점에 입각해 정책개선의 방향성을 제시해주길 기대한다.