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[기고] 장기수선충당금 제도의 각 주체별 의식(관리주체, 입주자대표회의)

(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금 <3> 장기수선충당금의 개요

장기수선충당금은 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 따라 사용검사(사용승인)를 받은 지 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 하며, 동법 시행규칙 제7조 제1항의 ‘별표1’에 따른 장기수선공사 73개 항목을 토대로 각 공사항목의 비용을 산출해 관리규약 요율에 따라 장기수선충당금을 징수하도록 규정하고 있다.

관련 규정에 대한 계산식은 다음과 같다.

장기수선충당금 산정방법
① 관리규약에 적립요율을 규정하지 않고 적립하는 경우
ㆍ근거조항 :「공동주택관리법시행규칙」 별표 1의 7호

② 관리규약상의 적립요율을 적용해 적립하는 경우
ㆍ근거조항 :「공동주택관리법 시행령」 제31조 제1항

하지만 이전 기고에서 다뤘듯이 대다수의 공동주택이 인근단지의 장기수선충당금 부과금액을 조사해 해당단지에도 적용하는 사례가 나타나며, 장기수선충당금의 효율적인 관리가 이뤄지지 않는 현상이 빈번하게 발생한다.

이에 따라, 이번 기고에서는 장기수선충당금에 대한 각 주체별 (관리주체, 입주자대표회의) 의식을 살펴보도록 하겠다.

관리주체
공동주택의 장기수선충당금 부과 및 징수의 사례로 봤을 때 최초 부과금액의 기준설정이 매우 중요하다. 최초 부과금액의 기준설정에 따라 추후 장기수선충당금의 인상폭이 결정되며, 기 적립된 장기수선충당금에 따른 수선공사 집행에 큰 영향을 미치기 때문이다.

하지만 사용검사 시 사업주체로부터 작성돼 관리주체에게 인계된 장기수선계획서는 정확한 장기수선충당금 부과방안이 제시돼 있지 않다.

또한, 공동주택관리법 시행령 제31조 제5항에 따라 사용검사(사용승인)를 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립해야 하지만, 1년이란 기간 동안 관리주체는 입주행사 및 입주자대표회의 구성, 하자보수 등 업무가 과다해 장기수선충당금 관련 업무를 상대적으로 소홀히 대할 수밖에 없는 현실이다.

몇몇 공동주택에서는 이와 같은 업무과다에 따라 사용검사를 받은 날부터 1년이 경과한 달에 장기수선충당금 징수를 하지 못하는 사례도 보여진다.

이외 사회적 현상으로는 관리주체의 근속기간에 따른 문제점도 지적되고 있다.

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 준공 이후 재건축까지 최소 30년 이상의 기간을 고려해 설정해야 한다. 하지만 관리주체의 짧은 근속기간으로 인해 체계적인 관리가 힘들어지고, 그에 대한 관리의식조차 점차 결여되고 있다.

입주자대표회의
사실상 장기수선충당금의 부과기준설정은 의결기구인 입주자대표회의의 영향력이 크다고 볼 수 있다. 하지만 일부 입주자대표회의 구성원들의 관련지식 부족으로 인해 장기수선충당금제도의 중요성을 방관하는 경우가 있다.

또한, 대다수의 입주민들이 주택을 거주 목적보다는 투자 목적으로 인식하는 경향에 따라 장기수선충당금제도의 취지에 어긋나는 경우가 발생한다.

즉, 입주자를 대표하는 입주자대표회의 입장에서는 장기적인 유지보수에 필요한 장기수선충당금을 일종의 비용으로 생각하기 때문에 장기수선충당금을 효율적으로 관리하지 못하고 있다. 하지만 최근 입주자들의 의식수준이 높아짐에 따라 이러한 문제는 점차 해결될 것으로 보인다.

이처럼 장기수선충당금을 대하는 각 주체별 의식이 상이하지만 최근 정부정책에 따라 재건축 안전진단 기준 강화로 건축물 장수명화의 중요성이 부각되는 이 시점에서 장기수선충당금 관련 제도의 개선이 있을 것으로 기대한다.
 

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