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[기고] 장기수선충당금 사용의 오류 (2)

(주)아파트너스 김슬빈 대표이사: 아파트 관리와 장기수선충당금 <7> 장기수선충당금 사용(3)

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장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조 제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용할 수 있다.

하지만 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 달리 사용할 수 있도록 규정돼 있으며, 관련 조항은 다음과 같다.

제30조(장기수선충당금의 적립)
② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 제45조에 따른 조정 등의 비용
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

먼저 공동주택관리법 제30조 제2항 1호에서 언급하는 조정이란 건축물의 하자와 관련된 민사에 관한 분쟁을 재판에 비해 간단한 절차에 따라 당사자 간에 상호 양해를 통해 관계법규 및 조례를 바탕으로 실정에 맞게 해결하는 것을 의미한다.

동법 제30조 제2항 제3호에서 언급하는 하자진단이란 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰하는 것을 의미한다.

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사 및 상기 법령에 따라 입주자의 과반수 서면동의가 있는 경우에는 하자보수와 관련해 사용할 수 있음을 알 수 있다.

하지만 공동주택 관리현장에서는 하자보수와 관련해 장기수선충당금을 사용할 때에 많은 오류와 착오가 발생하고 있다.

첫 번째, 입주자 과반수의 서면동의에 대한 문제다.

공동주택관리법상 입주자란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 의미하며, 입주자등이란 입주자와 사용자를 말한다.

즉, 공동주택의 거주자를 임대인과 임차인 개념으로 접근해 하자보수와 관련해 장기수선충당금을 사용하고자 할 때에는 임대인 및 실제소유에 따른 거주자의 동의가 있어야 한다.

일부 공동주택에서는 입주자가 아닌 입주자등의 과반수 서면동의를 진행하는 경우가 발생해 문제가 제기되고 있다.

물론 소유주의 거주비율보다 임차인의 거주비율이 현저히 높은 공동주택의 경우가 있어 입주자 과반수의 서면동의 절차에 어려움이 발생하기도 한다.

이는, 장기수선계획과 관련해 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하고자 할 때에도 주의가 필요하다.

두 번째, 하자보수와 관련한 변호사 선임에 따른 비용처리를 장기수선충당금으로 집행하는 경우다.

상기법령을 살펴봤을 때에 조정 및 진단, 감정에 드는 비용으로만 지출이 가능하지만 이를 잘못 해석해 하자소송에 발생하는 제비용(변호사 선임비용 등)을 장기수선충당금을 사용해 하자소송을 제기하는 경우가 발생한다.

하자소송에 발생하는 비용을 처리할 경우 소송에 발생하는 제비용을 변호사에게 선 부담시키고 이후 하자소송으로 인한 판결금이 지급됐을 때에 소송에 발생하는 비용을 정산하는 경우가 보편적이다.

또한 하자소송으로 인한 판결금은 관리주체 및 입주자대표회의가 임의로 결정해 사용할 수 없으며, 소송 내역에 따른 하자처리를 먼저 처리해야 한다는 점도 각별한 주의가 필요하다.

이처럼 장기수선충당금은 공동주택 입주자의 재산보호를 목적으로 해 여러 법령에 의해 규정하고 있으며, 공동주택 관리현장에 종사하는 관계자 및 입주자대표회의 구성원들은 장기수선충당금의 사용방법 및 절차에 각별한 주의가 필요하다.