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한국아파트신문 - 장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (1)

장기수선계획은 공동주택을 건설, 공급하는 사업주체가 최초 수립해 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 이를 공동주택의 관리주체에게 인계하는 절차에 따라 이뤄진다.

하지만 대다수의 공동주택에서는 최초 수립된 장기수선계획이 적절하지 못해 장기수선계획에 따른 공사집행 및 장기수선충당금 부과에 어려움을 겪고 있으며, 이후 공동주택관리법령에 따라 이뤄져야 할 검토, 조정업무에도 영향을 미치고 있다.
 

먼저 장기수선계획 수립 시 발생하는 기술적인 문제에 대해 살펴보자.
 

첫 번째, 장기수선계획상의 부적절한 수선항목 설정에 대한 문제다.
장기수선계획은 공동주택관리법 시행규칙 별표1에 따라 공용부 시설물 73개 항목으로 규정하고 있다. 하지만 최초 사업주체가 장기수선계획을 수립한 경우 공동주택의 특성을 고려하지 않은 수선항목 설정으로 인해 부적절한 장기수선계획이 수립되도록 만든다.
이로 인해 불필요한 수선항목이 반영되고 정작 실제 공동주택의 안전사고예방에 필요한 수선항목은 누락되는 경우도 발생한다.
 

두 번째, 장기수선계획상의 공사실행 금액에 대한 오류가 발생한다.
장기수선계획은 앞서 언급한 바 시설물의 유지보수에 소요되는 비용과 시설물의 내구연한을 정해 적기에 개·보수하는 데 목적이 있다.
즉 소요되는 비용 산출을 위해 73개 항목의 수량 및 단가의 산정과 각 공종에 따른 상세규격의 표기가 이뤄져야 한다. 
하지만 최초 사업주체가 수립한 장기수선계획은 이를 고려하지 않아 추후 이뤄져야 할 검토, 조정에 어려움을 발생시킨다.
 

심지어 공동주택의 공용부분에 대한 공사실행 금액을 고려해야 할 장기수선계획이 가구 전유부분에 대한 공사실행 금액을 반영해 수립하는 경우도 빈번하다.
 

마지막으로 공동주택 내구연한 설정의 오류가 발생한다.
철근콘크리트의 내구연한은 법인세법 시행규칙 별표5에서는 40년(30~50년)으로 정하고 있다.
상기와 같은 기술적인 문제점을 해결하기 위해서는 신축공사 당시 건축기술을 고려해 정확한 수선항목 설정 및 추후 발생할 유지보수에 대해 소요되는 자재의 상세규격, 공사방법이 포함된 장기수선계획이 수립돼야 한다.
또한 장기수선계획과는 별도로 각 공종의 물량을 확인할 수 있는 ‘물량산출내역서’가 추가 제출돼야 한다.
공사실행 금액의 기준을 정하는 두 가지 변수 중 하나인 물량산출내역을 관리주체에게 인계해 공사실행시기 및 3년차 검토, 조정 시기를 고려한 각 공종의 공사단가를 적용한 후 정확한 공사실행금액 산정을 통해 장기적인 유지보수에 필요한 비용을 예상할 수 있다.
 

장충금 또한 예상 가능한 비용범위 내에서 효율적인 징수 및 적립이 이뤄질 수 있다고 생각한다.
마지막으로 법인세법 시행규칙 별표5에서는 철골·철근콘크리트조, 석조, 연와석조, 철골조의 모든 건물(부속설비를 포함한다)과 구축물의 기준내용연수 및 내용 연수범위를 40년(30~50년)으로 정하고 있으므로 장기수선계획의 최초 수립 시에는 건축물의 내구연한을 고려해야 한다.
 

끝으로 공동주택 관리현장에서는 상기와 같은 문제점이 발생할 경우 공동주택관리법 제29조 제1항에  따라 사용검사권자와 협조해 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구해 장기수선계획에 따른 효율적인 유지보수를 도모해야 할 것이다.
 

다음 기고에서는 장기수선계획 수립 시 발생하는 행정적인 문제에 대해 살펴보겠다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr 

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