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[기고] 재건축 단지의 장기수선계획 및 장기수선충당금​

1960년대 최초의 아파트가 지어지면서 시작된 공동주택의 도입은 1970년대 대중화와 격변기를 거쳐 1980년대 공동주택 시대의 붐을 맞았다. 이어 1990년대에는 공동주택의 고밀도화가 시작되고, 2000년대에 이르러 아파트 브랜드 시대가 열리며 주상복합 아파트로까지 발전하게 됐다. 일반적으로 공동주택의 내구연한을 40년 정도로 가정할 때, 현 시점에서 1980~1990년대 초반 준공된 수많은 공동주택 단지들의 재건축 시기가 도래하고 있음을 알 수 있다.

이번 기고에서는 수많은 재건축 예정 단지에서 궁금증을 가질 수 있는 재건축 단지의 장기수선계획과 장기수선충당금에 대해 살펴보도록 하겠다.

▶ 준공된 지 40년이 돼, 재건축을 앞두고 있는 상황에서도 장기수선계획서를 수립해야 하는지.
공동주택관리법 제29조 제1항에 따르면 ‘300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 및 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체’는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 한다.

따라서 재건축 예정의 사유로 장기수선계획 수립대상에서 제외되는 것은 아니므로 장기수선계획이 없다면 장기수선계획을 수립해야 하며, 3년마다 하는 장기수선계획 정기검토도 마찬가지로 장기수선계획 수립대상일 경우 진행하고, 필요할 경우 조정해야 한다.

▶ 재건축 단지의 잔여 장기수선충당금은 어떻게 처리해야 하는지.
재건축과 관련해 남아 있는 장기수선충당금의 처리 방안 등에 대해서는 현재 공동주택관리법령에 정하고 있는 바가 없다. 다만, 장기수선충당금은 해당 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 위해 적립하는 것이므로, 공용부분의 관리가 더 이상 필요하지 않게 되는 시기까지는 적립된 장기수선충당금을 보유하고 있어야 할 것으로 판단되며, 이후 처분절차 및 시기에 대한 사항은 공동주택의 관리규약, 재건축 진행절차 등 제반사정을 종합적으로 고려하고 결정해야 할 사항으로 판단된다.

다만, 2018 년 춘천지방법원에서는 서울고등법원 판결(2014나19440)을 인용해 “장충금의 적립 목적·사용 범위 등에 비춰 볼 때 공동주택이 존속하는 한 장충금을 적립하는 것은 주택법에 따라 여전히 강제되므로 장충금 목적이 소멸해 그에 관한 위탁관계가 종료하게 되는 사유는 그 목적이 소멸하게 되는 공동주택 멸실 또는 철거로 봐야 한다”면서 “공동주택의 멸실·철거 전에 관리단이 먼저 해산한 경우에도 공동주택이 존속하는 한 장충금 적립의 필요성이 여전히 존속하므로 관리단의 해산에도 불구하고 공동주택의 멸실·철거 전까지는 장충금을 반환할 수 없다”고 관련 법리를 설명했다. 여기서 장충금 반환 대상은 철거 당시의 소유권자인 재건축조합이다.

강원 춘천시의 A아파트 재건축조합은 조합원이 아닌 현금청산대상자들(분양신청 마감일까지 분양신청을 하지 않아 분양대상자 지위 상실)에게 장충금을 반환한 것과 관련해 당시 입대의 회장이자 청산위원회 대표였던 B씨에게 문제를 제기하며 손해배상 청구소송을 냈다. ‘아파트 관리규약에 의하면 구분소유권을 매도해 입주자의 자격을 상실한 자는 장충금에 대해 반환을 청구할 수 없고, 장충금은 아파트 철거 시 구분소유자가 될 재건축조합에 귀속돼야 한다’면서 ‘B씨가 입대의 회의에서 등기부상 소유자이기만 하면 장충금을 지급키로 잘못 결의, 조합원이 아님에도 이주하는 현금청산대상자인 23가구에 장충금 총 1600만여원을 지급해 이를 반환받지 못하는 손해를 입었다’며 이를 배상하라는 것이다. 

이 같은 주장에 대해 B씨는 관리규약의 해당 조항은 위임입법의 한계를 벗어나 무효며 자신은 입대의 또는 청산위원회의 결의에 따라 집행을 했을 뿐 자신에게는 과실이 없다고 항변했다.  

하지만 법원에서는 ‘B씨는 재건축조합에게 약 900만원(13가구)을 지급하라’며 재건축조합의 일부 승소 판결을 내렸다. 다만 23가구 중 10가구에 장충금을 지급할 당시에는 B씨가 입대의 대표였음을 인정할 증거가 없다며 13가구에 대한 장충금만 손해배상 책임을 인정했다.

위와 같은 판결로 미뤄 볼 때, 장기수선충당금은 공동주택이 멸실·철거된 때에 위탁자인 전유부분 소유자에게 반환청구권이 발생하는 것으로 해석할 수 있다.

따라서 철거 당시 전체 소유자는 재건축조합이므로 재건축단지의 잔여 장충금은 재건축조합에 반환하는 것이 일반적이며, 공동주택 관리규약에 철거 시의 장충금 청산에 관한 규정을 명시해 혼란을 미연에 방지하는 것이 바람직할 것이다.