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집합건물이란 구분소유의 형태로 소유하는 건물로 상가, 오피스텔, 다가구주택, 아파트형공장, 공관 등이 해당된다. 아파트 등의 공동주택과는 달리 의무관리대상이 아니며, 장기수선계획의 수립 의무 또한 없고, 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택과는 달리 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용을 받는다(이하 ‘집합건물법’이라 한다).

다만, 집합건물법의 적용을 받는 건축물이라 하더라도 장기수선계획 수립대상(① 300세대 이상의 공동주택, ② 승강기가 설치된 공동주택, ③ 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택, ④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물) 중 어느 하나에 해당할 경우, 장기수선계획 및 장기수선충당금과 관련해서는 공동주택관리법의 적용을 받으므로(관련 과태료 규정에 해당) 주의해야 한다.

Q. 집합건물도 장기수선충당금을 의무적으로 적립해야 하는지.

집합건물법에는 장기수선계획이나 장기수선충당금 적립에 관한 규정이 없다. 그러나 장기수선충당금은 건물의 노후화를 대비해 적립하는 금액이기 때문에 집합건물의 경우에도 주요시설의 교체 및 보수의 필요성은 동일하게 요구된다. 집합건물법 제28조 제1항에 따라 건물과 대지 또는 부속시설의 관리, 사용에 관한 구분 소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있기 때문에 관리규약에 장기수선충당금에 관한 사항을 정할 수 있다.

공동주택관리법에서는 장기수선계획 및 장기수선충당금의 적립에 관한 규정이 있어 의무화돼 있으나, 집합건물법에서는 장기수선계획이나 장기수선충당금에 관한 명문의 규정이 없어 그 동안 오피스텔 등의 집합건물은 관리의 사각지대에 놓여 있었다.

그러나 지난달 5일 시행된 집합건물법 신설조항인 제17조의2(수선적립금)와 관련해 관리단집회의 결의에 따라 수선계획을 수립하고 구분소유자로부터 수선적립금을 징수ㆍ적립할 수 있으며, 조항의 내용은 다음과 같다.

집합건물법 제17조의2(수선적립금) ① 제23조에 따른 관리단(이하 ‘관리단’이라 한다)은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물이나 대지 또는 부속시설의 교체 및 보수에 관한 수선계획을 수립할 수 있다. ② 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의에 따라 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 다만, 다른 법률에 따라 장기수선을 위한 계획이 수립되어 충당금 또는 적립금이 징수·적립된 경우에는 그러하지 아니하다.

또한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령’ 제5조의3(수선계획의 수립)에 따르면 법 제23조에 따른 관리단(이하 ‘관리단’이라 한다)이 법 제17조의2 제1항에 따라 수립하는 수선계획에는 ① 계획기간, ② 외벽 보수, 옥상방수, 급수관ㆍ배수관 교체, 창ㆍ현관문 등의 개량 등 수선대상 및 수선방법, ③ 수선대상별 예상 수선주기, ④ 계획기간 내 수선비용 추산액 및 산출근거, ⑤ 수선계획의 재검토주기, ⑥ 법 제17조의 제2항 본문에 따른 수선적립금의 사용절차, ⑦ 그 밖에 관리단집회의 결의에 따라 수선계획에 포함하기로 한 사항이 포함돼야 한다.

서울특별시 오피스텔 표준관리규약 제80조(장기수선충당금)에는 ① 관리인은 장기수선계획이 수립된 경우, 구분소유자로부터 관리대상물의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 적립해야 한다. 이 경우 징수한 장기수선충당금은 관리비와는 별도 계좌로 관리해야 한다 ② 장기수선충당금은 대지, 공용부분 등에 대한 구분소유자의 공용지분 비율에 따라 산출한다 ③ 구분소유자를 대위해 점유자가 장기수선충당금을 납부한 경우에는 구분소유자가 점유자에게 그 납부액을 지급해야 한다 ④ 관리인은 점유자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 줘야 한다 등의 ‘장기수선충당금’과 관련된 내용을 규정하고 있어 집합건물의 장기수선계획 수립이 의무사항은 아니지만 장기수선계획 수립에 따른 체계적이고 효율적인 관리를 권고하고 있다고 볼 수 있다.

표준관리규약이 법적 강제력이 있는 것은 아니지만 각 오피스텔마다 관리규약 제ㆍ개정 시 이 규약을 적극적으로 활용한다면 집합건물의 관리 분쟁 또한 해소할 수 있을 것으로 보인다.

이처럼 의무관리대상 공동주택이 아닌 집합건물도 건축물의 체계적 유지ㆍ관리를 위해 장기수선계획 수립과 관리를 통해 관리의 투명성ㆍ전문성ㆍ효율성을 높이는 것이 바람직할 것이며, 지자체에서 적극적으로 나서준다면 더욱 체계적인 관리가 가능할 것으로 보인다.